下面是小编为大家整理的同致地产2010年第二季度南昌房地产市场季度报告【优秀范文】,供大家参考。
2010 年第二季度南昌房地产市场季度报告（简化版）
一、 市场简析 u
史上最严厉宏观调控政策出台， 楼市开始调整 国务院总理温家宝 4 月 14 日主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
三天后国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 ， 《通知》 含五方面十项政策措施， 被称为新“国十条” 。
国土部、 住建部和央行等中央部委在土地、 信贷、 融资、 税收、 市场监管等各方面制定新规配合， 同时各地方政府陆续出台地方细则。
受政策影响， 沿海一线城市 5 月份成交量明显下降， 部分城市房价开始出现松动， 楼市逐步变冷。
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土地供应维持高位， 地王、 流拍同现市场 二季度南昌土地供应延续 09 年第四季度的态势， 连续三个季度供应面积在 2500 亩以上。
二季度土地供应面积 2929. 519 亩， 同比、 环比增加 327. 908 亩和 171. 103 亩， 增长了 12. 6%和 6. 2%。
受政策影响，有的开发商拿地小心谨慎， 但对优质地块如饥似渴， 造成地王、 流拍现象共存， 5 月 28 日朝阳洲土地拍卖出现流拍， 6 月 23 日红谷滩板块又诞生了 南昌总价地王。
本季度成交土地 2762. 939 亩， 成交率只有94. 31%， 为 09 年来新低。
2010 年 1～6 月份南昌市居住和商住用地累计成交 1311. 894 亩， 比上月增加 108. 59 亩， 其中京东板块占 57. 11%。
居住和商住用地规划建筑面积 201. 08 万㎡， 楼面地价为 1877. 77 元/㎡。
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住宅供应近 120 万㎡， 销售势头回落 第二季度南昌市共有 55 个楼盘新推、 续推， 共计推盘 100 次， 推出 11584 套房源， 总面积 119. 47 万㎡，供应面积同比、 环比增加 34. 6 万㎡和 52. 36 万㎡， 增长了 40. 77%和 78. 02%， 供应面积创 07 年第二季度以来新高。
政策出台后观望氛围很快形成， 销售势头出现回落， 本季度整体销售率只有 53. 23%， 相比上季度降低 10. 59 个百分点， 回到了上年同期水平。
本季度供应面积大幅增加主要有这几方面的原因：
1、 第二季度一直以来是楼市的传统旺季， 很多新盘会选择这时入市； 2、 楼市在 09 年迅速回暖， 多数开发商下半年开始加快工程进度， 到了本季度进入收获期； 3、 4 月 17 日新“国十条” 出台， 在短期内部分开发商提前开盘。
以新“国十条” 为核心的本轮调控力度空前， 观望氛围渐浓， 导致本季度销售情况不甚理想。
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成交均价同比涨幅减小， 折扣优惠加大 本季度成交均价为 5482 元/㎡， 如果不考虑别墅供应， 本季度成交均价为 5063. 27 元/㎡， 同比上涨 828. 8元/㎡， 上涨了 19. 57%， 低于上季度 23. 89%的涨幅。
政策出台后， 观望氛围加重， 开发商加大了打折促销力度， 6 月初出现了“9 折青年置业计划” 、 “89 折重回市场” 、 “88 折周年庆” 等大幅降价促销活动， 二季度整体折扣系数是 95. 01%， 环比增加了 1. 92 个点的优惠。
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红谷滩板块强势回归， 新建板块销售良好 红谷滩板块季度内共有 11 个楼盘开盘， 供应面积 29. 48 万㎡， 环比增加 22. 75 万㎡， 增长了 338. 04%，市场比例由上季度的 10. 03%提高到本季度的 24. 67%， 重新占据第一。
象湖和莲塘板块供应面积也在 20万㎡以上。
新建板块销售良好， 销售率达到 73. 3%， 连续四个季度销售率在 70%以上， 成为独有现象。
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户型面积偏于舒适， 中小户型销售优于大中户型 本季度各户型供应面积全线上扬， 供应仍然以二房和三房供应为主， 供应面积分别为 37. 71 万㎡和 55. 34万㎡， 两者合计占总量的 77. 89%。
适合刚性需求的中小户型一房、 二房和三房销售明显优于以改善型或享受性需求为主的四房、 复式和别墅， 中小户型销售率均在 55%以上， 可谓泾渭分明。
与上季度相比，由于板块供应的差异， 除别墅外的其他户型平均面积环比均有所增加。
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别墅供应增长强劲， 花园洋房日渐稀缺 二季度建筑形态供应以高层为主， 供应面积为 53. 83 万㎡， 占总量的 45. 05%。
本季度别墅全系供应， 供应面积增长强劲， 供应面积首次达到 10 万㎡水平， 供应量环比增加 7. 24 万㎡， 增长了 239. 74%。
花园洋房日渐稀缺， 供应量不足万㎡， 销售率达到 72. 33%， 是唯一一种销售率在 60%以上的产品。
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商业市场吸引更多关注 新“国十条” 出台后， 住宅投资受到严重影响， 商业成为投资的“避风港” ， 商业市场吸引了更多的关注， 各楼盘也加大了 商业的推广力度。
本季度共有世纪风情、 香域滨江、 小商品城等 12 个项目发布以商业为主的报广， 占本季度广告投放楼盘总数的近 20%， 相比上季度和上年同期提升了一倍。
二、 楼市展望 u
土地供应明显减少， 居住和商住用地是重点 今年上半年南昌市土地供应量和成交量分别达到 5687. 666 亩和 5461. 035 亩， 相当于上年全年的四分之三， 预计三季度南昌市土地供应量将明显回落， 预计供应面积在 1500 亩左右。
上半年居住和商住用地供地较少， 与南昌市 2010 年城区住房供应计划总量 4299 亩有很大的差距， 居住和商住用地将成为重点。
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调整推盘节奏， 供应面积大幅下降 “国十条” 的出台已经打乱了很多楼盘的推盘计划， 有的延期开盘， 有的小批量开盘以试市场， 有的优先推出楼王单位等； 同时南昌将进入酷暑， 也是楼市传统淡季， 预计供应面积将大幅下降。
从预计下季度入市项目一览表中可以看出， 三季度预计开盘楼盘 41 个， 其中新盘 7 个， 分别比本季度减少 14 个和4 个， 预计推盘总量在 85 万㎡左右。
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红谷滩和象湖板块是供应重点 红谷滩和象湖板块预计在三季度分别有 7 个和 10 个楼盘开盘， 排在前两位， 其中红谷滩开盘楼盘多集中于 7 月份。莲塘和新建板块也是重点板块， 预计开盘楼盘均有 5 个。市中心板块增加两个新盘：
博泰· 静林府和智通· 悦蓝山， 两个项目均为高端项目， 预计售价在万元以上。
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高层是供应主力， 别墅供应稳中有升 在预计开盘中， 所推产品为高层楼盘数量达到 14 个， 预计高层供应面积将占总量的 40%左右。
小高层市场比例将明显提高， 预计有 13 个楼盘推出小高层产品。
别墅将成为楼市一大亮点， 静林府、 保利国际、万科青山湖、 凯美怡和、 恒大绿洲和红谷一品等 6 个楼盘将推出别墅， 推盘数量甚至比创记录的二季度多出一个。
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降价趋于明朗， “纳凉” 主题营销 率先进行降价促销的绿地香颂和低价入市的名门世家均取得了 良好的销售成绩， 也给其他楼盘相当的诱惑， 降价楼盘增多， 范围逐步扩大， 预计在三季度有更多的楼盘选择降价， 特别是到 9 月份， 降价将更加明朗。
但是多个别墅和高端项目入市将平抑降价带来的成交均价的下降。
随着气候的逐渐炎热， 各楼盘在营销中， 更多的会是以“纳凉” 为主题的各类活动， 如冰爽饮料节、 水上纳凉消暑等。
附件：
预计下季度入市项目一览表小产权房” 并不是一个法律上的概念， 它 只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
目 前通常所谓的“小产权房”， 也称
“乡 产权房”， 是指由乡 镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
所以，“ 小产权” 其实就是“ 乡 产权”， 它并不构成真正法律意义上的产权。
说的再直白一些，“ 小产权房” 是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、 建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
目 前的“小产权房”、“乡 产权房” 有两种：
一种是在集体建设用地上建成的， 即“宅基地” 上建成的房子， 只属于该农村的集体所有者， 连外村农民都不能够买； 另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比，“ 小产权房” 没有土地出让金概念， 也没有开发商疯狂的利润攫取， 所以，“小产权房” 的价格， 一般仅是同地区商品房价格的 1/3 甚至更低。
这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房” 的根本原因。
法律属性那么， 乡 产权房的法律属性如何， 其究竟是否合法、 能否购买或转让？ 首先应当明确的是乡 产权房只要依法办理了 相关审批手续， 其就是合法建筑， 法律是允许乡 村集体在集体土地上建造住宅的。
因此， 并非只要是乡 产权房就是非法建筑， 其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突， 才让人误认为是非法建筑。
既然是合法的， 那么乡 产权房是否可以购买和转让呢？ 根据《中华人民共和国土地管理法》 的规定， 农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有， 村民对宅基地也只有享有使用权， 农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护， 也就不能办理土地使用证、 房产证、 契税证等合法手续。
由此可见， 乡 产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
但这并不是说乡 产权房就不能转让， 而是说其转让或销售的对象是有限制的， 只能在集体成员 内部是可以转让、 置换。
小产权和大产权 1、 全部产权（ 大产权）
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》 中规定：
凡按市场价购买的公房， 购房者能够拥有全部产权。
市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。
国家和地方政府不予压低和抬高， 随行就市， 任由买卖双方商定， 只要双方能接受， 即可成交。
按照市场价购得住宅的房主， 也就拥有了住宅的各项支配权利， 也就是拥有了房屋、 住宅的占有权、 使用权、 收益权和处分权。在这， 房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的， 只不过是二者的提法有所不同。
相对于“部分产权” 而言，“全部产权” 才有存在的意义。
2、 部分产权。（ 小产权）
小产权房”并不是一个法律上的概念， 它 只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
目前通常所谓的“小产权房”， 也称“乡 产权房”， 是指由乡 镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
所以， “小产权”其实就是“乡 产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。
说的再直白一些， “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、 建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
前的“小产权房”、 “乡 产权房”有两种：
一种是在集体建设用地上建成的， 即“宅基地”上建成的房子， 只属于该农村的集体所有者， 连外村农民都不能够买； 另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
一般意义上的商品房相比， “小产权房”没有土地出让金概念， 也没有开发商疯狂的利润攫取， 所以， “小产权房”的价格， 一般仅是同地区商品房价格的 1/3 甚至更低。
这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
法律属性乡 产权房的法律属性如何， 其究竟是否合法、 能否购买或转让？ 首先应当明确的是乡 产权房只要依法办理了相关审批手续， 其就是合法建筑， 法律是允许乡 村集体在集体土地上建造住宅的。
因此， 并非只要是乡 产权房就是非法建筑， 其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突， 才让人误认为是非法建筑。
既然是合法的， 那么乡产权房是否可以购买和转让呢？ 根据《中华人民共和国土地管理法》 的规定， 农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有， 村民对宅基地也只有享有使用权， 农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护， 也就不能办理土地使用证、 房产证、 契税证等合法手续。
由此可见， 乡 产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
但这并不是说乡 产权房就不能转让， 而是说其转让或销售的对象是有限制的， 只能在集体成员内 部是可以转让、 置换。
小产权和大产权 1、 全部产权（ 大产权）
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》 中规定：
凡按市场价购买的公房， 购房者能够拥有全部产权。
市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。
国家和地方政府不予压低和抬高， 随行就市， 任由买卖双方商定， 只要双方能接受， 即可成交。
按照市场价购得住宅的房主， 也就拥有了住宅的各项支配权利， 也就是拥有了房屋、 住宅的占有权、 使用权、 收益权和处分权。
在这里， 房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的， 只不过是二者的提法有所不同。
相对于“部分产权”而言， “全部产权”才有存在的意义。
2、 部分产权。（小产权）
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》， 职工购买公有住宅， 在国家规定的住房面积内， 可以按标准价出售。
职工购房后另外拥有部分产权， 可以继承和出售， 但出售要在购买 5 年以后才能进行， 原售房的产权单位有优先购买权， 售房的收入在扣除相关税费后， 按个人与单位或政府各自 所占的产权比例进行分配。
从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。
部分产权与全部产权的不同之处在于， 部分产权是强调永久使用权和继承权， 而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
2011 年， 他闭门不出， 开始一笔一画、 一丝不苟的伏案抄写《杜甫全集》， 历时 10 个月终于完成， 最近交付出版。
记者看到， 该书以古书形式装订， 图文并茂， 浩浩巨帖， 首尾一规， 点画严谨， 毫无懈怠。
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“一般都是半夜起来写， 一是心静， 再一个是周围环境也没有什么干扰， 这时候可以说是屏息凝思， 全神贯注。
”徐殿庭说起自 己喜爱的书法， 颇为激动。
他说， 手抄这些诗集，除了弘扬杜诗， 在抄写的过程中， 也能更深入地理解一些杜甫诗的精髓。
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