篇一：项目遗留问题及处理方案
皇冠世纪城房地产项目遗留问题售后维修及投诉管理办法(试用版)
一、根据公司项目规范化管理要求，结合项目实施计划，确保项目售后维修工作质量，妥善应对客户投诉，特制定本办法。
二、适用范围：项目参建方及项目交付至质保期结束全过程。
三、售后维修管理组织
1、项目公司工程部为项目售后维修管理的职能部门，根据项目的性质及特点，会同项目总包施工方、各专项业务分包队伍、物业工程部成立专门的项目售后维修小组，并填写《售后维修值班表》，明确每日处理报修事宜的总负责人，处理项目从交付至质保期结束阶段维修事宜。
2、建立完整的售后维修信息沟通和处理平台，形成接到报修到完成维修的流程闭环，高效处理售后维修事宜。
3、编制整理项目维修月报，定期考核维修组各方的工作表现，将客户满意度等指标全部量化后，按照相关条款兑现奖惩，以保证本办法的有效落实。
四、项目售后维修工作流程：
（见下页）
物业办公室收到业主报修信息
甲方工程部收到业主报修信息
第一时间通知工程维修组当日负责人
维修组当日负责人根据报修信息涉及专业和施工队伍，即时会同相关小组成员赶赴现场，对报修情况进行确认
维修组当日负责人根据实际情况，现场与报修业主及维修小组相关人员协调商定维修事项、维修方案、时间节点和具体责任人，并由物业工程部人员填写《报修单》（一式三联），一份交由业主本人，一份交与维修组当日负责人，一份物业工程部留底。
维修组当日负责人根据物业工程部记录的《报修单》，联系各专业责任人，分配工作任务，各专业负责人严格按照维修方案，落实维修整改工作。
如未达验收标准，工程部须第一时间通知维修组当日负责人，由其联系该维修事项的责任人，再次整改。责任人整改完成后，报物业工程部再次验收。
物业工程部根据各分项维修的时间节点，对维修情况进行验收。
1维修组相关人员陪同业主进行现场验收，如业主对维修情况满意，物业工程部负责让业主在《报修单》上签字确认，该单据由物业工程部存档，维修工作全部完成。
如业主对维修情况提出异议，维修组相关人员应根据实际情况和业主进行沟通，如有必要二次维修，须再次填写《报修单》，重复上述流程。
物业工程部在业主全部报修事项均验收合格后，电话通知业主对维修情况进行验收。
五、项目售后维修工作规定
1、自本办法生效之日起，售后维修电话由项目物业管理处公示全部业主，物业客服部应24小时设置专人接听该服务热线，原则上，物业客服作为唯一的报修及投诉受理通道。如业主报修或投诉至其他部门，相关人员应尽量引导业主按照流程进行报修，但必须协助业主与物业客服部取得联系，切忌因为应对方式等问题使业主认为我方推诿责任，从而激化矛盾。
2、物业客服部接到业主维修要约后，在问明情况后，应第一时间填写《报修及投诉情况记录》表格，并马上通知售后维修小组当日总负责人，由总负责人带队，组织报修或投诉事宜的相关人员赴现场对报修事宜进行确认。早8:00-晚5:30接到的维修要约，相关人员须于20分钟内抵达现场，工作时间外的维修要约，原则上1小时相关人员必须抵达现场。
3、在维修组相关人员的协助下，维修组当日总负责人在现场与业主商定维修事项、维修方案、维修时间，并由物业工程部人员填写《报修单》（一式三联），一联交给业主，一联交给维修组当日总负责人，一栏物业工程部留存。
4、维修组当日负责人根据保修事宜，进行报修事项的责任认定，明确各报修事项的具体责任人，安排《售后维修工作计划》，尽快组织落实维修事宜。
5、物业工程部人员，应根据《售后维修工作计划》中的时间节点，及时对维修情况进行验收。如未达验收标准，物业工程部须第一时间通知维修组当日负责人，由其联系该维修事项的具体责任人，进行二次整改。责任人整改完成后，报物业工程部再次验收。物业工程部在业主全部报修事项均验收合格后，电话通知业主对维修情况进行验收。
6、维修组相关人员陪同业主进行现场验收，如业主对维修情况满意，物业工程部负责让业主在《报修单》上签字确认，并对维修服务满意度进行打分评价（百1分制），该单据由物业工程部存档，并记入《售后维修台账》，维修工作全部完成。如业主对维修情况提出异议，维修组相关人员应根据实际情况与业主进行沟通，如确有必要二次维修，须再次填写《报修单》，重复上述流程。
六、项目售后维修费用计量和结算
1、项目售后维修发生的相关费用，原则上采取即时计量，定期结算的方式（零星维修采用即时结算方式），在进行结算前，发生的维修材料和人工费用，统一从物业公司领取，个别小项维修费用，经售后维修组物业王经理经手、卓志欣复核、孔奕淳副组长确认，可从物业工程返修备用金中先行垫付（物业财务从开发公司叶福红处按每栋2000元借支备用金）。任何一方都不得以维修费用未落实为由，自行向业主索要维修费，拖延甚至拒绝维修。
2、售后维修费用按月进行计量和结算，由售后维修组孔奕淳副组长牵头，售后维修组根据《售后维修台账》中各维修事项的责任认定，明确应由建设单位、责任施工单位和物业项目部承担的维修相关费用，并尽快与开发商、责任施工单位、物业项目部等垫支单位进行对账进行财务结算。
3、维修费用中涉及对业主进行赔偿的，应明确承担赔偿的相关单位，并将赔偿方案报售后维修组孔奕淳副组长审核，王亚培组长最终审批。原则上，可由甲方或总包施工方先行垫支，在月结售后维修费用时，一并处理。垫支单位应保存业主收到赔偿款项的书面凭证，否则该赔偿在结算时不予认定。
七、售后维修奖惩办法
物业工程部根据《报修单》和《售后维修台账》，按月对售后维修工作进行量化统计，整理《维修工作月报》，月报中详细记录当月维修组每位负责人受理的维修要约数量、维修计划的落实情况、二次投诉数量、客户满意度等主要指1被考核人
主要考核指标
维修受理数量
完成维修数量
针对维修部位二次整改
针对维修部位二次返修
维修资料记录完整性
客户书面表扬
维修组当日负责人（开发商工程部人员）
维修施工方
物业工程部
物业客服部
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标，由售后维修组组长、副组长分别对维修组当日负责人、维修施工方和物业工程部等其他小组成员的表现进行综合评价：
客户投诉
维修服务满意度打分
是否与业主出现过激烈争执或其他矛盾
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小组成员在综合评价中表现突出或有突出事迹的，经王亚培组长最终评定，颁发“月度售后维修服务奖”500元，如连续三个月蝉联“月度维修服务奖”，在原有月度奖金的基础上，再额外奖励1000元，同时在项目年度评优时优先考虑。
小组成员在综合评价中明显低于平均水准，或出现重大过失，给项目声誉造成恶劣影响的，经王亚培组长最终评定，视情节轻重，轻则全公司通报批评，重则扣除当月工资中部份金额做为罚款（甲方员工）或责成总包施工方领导、物业项目经理对该员工进行严肃处理。
八、附件
1、《售后维修值班表》
2、《报修及投诉情况记录》
3、《报修单》
4、《售后维修工作计划》
5、《售后维修台账》
6、《维修工作月报》
售后维修值班表
星期及日期
姓名及电话
星期一
星期二
星期三
星期四
星期五
星期六
星期天
物业公司
责任施工单位
甲方工程部
序号
房号
联系电话
报修及投诉时间
投诉报修内容
接待人
报修及投诉情况记录表
派工时间
工程维修人
外协单位
处理时间
维修情况、结果
回访情况
回访人
类别
物业服务报修单
报修日期：
年
月
日
接报人：
报修人（单位）：
报修内容：
维修日期：
年
月
日
维修人员：
维修内容：（或更换物品清单）
客户意见：
回访意见：
说明：此单由物业公司发出，完成维修后通过复验签字后，此单物业公司作为留存用
售后维修工作计划
日期
（年
月
日）
日（月）
日（月）
日（月）
日（月）
日（月）
日（月）
日（月）
日（月）
日（月）
日（月）
备注
客户名称及服务内容
客户名称
服务内容
备注
编制/日期
XXX/
年
月
日
批准/日期
售后维修台账
序号
维修信息（名称、单号）
时间
主要内容
处理意见
责任人
维修工作月报
XXXXXXX工程维修遗留问题跟进月报表
客户服务中心
负责人：
制表时间：
序号
12345678910111213楼栋名称
单元
房号
反映的问题
要求开工时间
要求完成时间
责任人
备注
1415
篇二：项目遗留问题及处理方案
关于加快解决房地产开发遗留问题的实施方案
关于加快解决房地产开发遗留问题的实施方案
为规范房地产开发秩序，加快推进房地产开发遗留问题解决，切实保障和维护群众利益，有效化解社会矛盾，根据省委、省政府《关于解决房地产遗留问题的指导意见》，结合我县实际，制定本实施方案。
一、基本原则
按照：“尊重历史、实事求是、民生优先、集体担当”原则，针对一些房地产开发项目，因征拆难、时间跨度长、政策规定变化等原因造成的手续办理难、验收难、办证难、入住难等历史遗留问题，用改革的办法、创新的思维，实施流程再造，突破瓶颈制约，客观公正，因地制宜，一项一策，分类施治，妥善解决群众诉求，消除信访隐患，维护社会稳定。
二、任务目标
以城市规划建设用地范围内2014年12月31日前开工的房地产开发项目遗留问题为主，通过努力，使已入住、未登记办证的项目实现登记办证;对手续不完备或因其他原因停滞的项目，完善相关手续，启动盘活。确保今年12月10日前全部解决完毕。同时建立行之有效的日常监管机制，杜绝发生新的问题。
三、时间安排
(一)摸底排查阶段(2017年6月20日前)。各相关部门对房地产开发遗留问题进行摸底排查，重点摸排2014年12月31日前的房地产开发遗留问题项目，分门别类，建立台账。
(二)制定政策阶段(2017年6月8日-2017年6月30日)。以问题为导向，研究制定解决方案，明确任务目标、政策措施、时间节点、工作标准。
(三)集中攻坚阶段(2017年6月30日-2017年12月10日)。按照先易后难的原则，对遗留问题项目集中分析，集中研究，逐一制定措施，逐一解决，逐一销号。
四、政策措施
(一)已入住未办证的项目。任务目标是登记办证。
1、已验收未办证项目
责任部门：国土局、属地政府
完成时限：对已验收的项目，2017年8月底前完成登记。对未验收项目，待验收备案后，30日内完成登记办证。
2、手续齐全未验收项目
责任部门：规建、消防
完成时限：2017年8月底前完成验收。其余未验收项目，待手续齐全后30日内完成验收或认定意见。
政策措施：
(1)具备验收条件能依法按程序验收的，开发建设单位可选择联合验收、单独验收或二者相结合的方式进行。
(2)对不具备验收条件无法按正常程序验收或验收不合格的，区分不同专业情况按以下原则办理：
----规划核实：因未安规划许可内容进行建设等原因，未通过规划核实的建设项目，对符合控规要求或通过采取完善控规等措施符合要求的，出具规划认可意见。对占压城市：“五线”等严重影响城市规划实施或涉及军事保护等问题的，出具规划认定说明，按照一事一议的原则研究确定解决方案。
----质量验收：开发建设单位委托具备相应资质的检测机构对房屋状况进行主体结构检测鉴定，经检测鉴定符合安全使用条件的，凭检测鉴定报告办理竣工验收备案。
----消防验收：依法应由公安消防机构进行验收及竣工验收备案的房屋，如无违反国家工程建设消防技术标准强制性规定或存在其他严重影响消防安全问题的，由消防管理部门出具确认意见。对主体灭失、建设手续或相关资料难以弥补、无法按正常程序组织验收的，以消防技术服务机构出具的消防实施检测合格证明文件为办理不动产登记的要求，消防部门不再出具确认意见。
(3)属地政府督促开发建设单位限期办理验收手续。开发建设单位主体灭失的，由属地政府或其他社会组织代为申请验收和后续工作。
(4)各专业验收应遵循“老项目老规范”的原则，按照项目建设时的技术规范进行验收。
3、手续不齐全的项目
(1)未取得土地手续的项目
责任部门：国土局
完成时限：
(2)已取得土地手续未取得规划手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：2017年7月底前完成。
政策措施：此类项目已无法按正常程序办理规划许可和规划核实，规建局分类出具规划意见。
----对建设情况符合规划条件要求的，出具规划认可意见。
----对建设情况不符合出让合同、划拨决定书或规划条件约定但符合控规要求的，规建局按实际容积率函告建设单位及国土局，签订补充协议补交土地价款后，出具规划认可意见。
----对建设情况不符合控规要求的，按现状完善控规后，规建局按实际容积率函告建设单位及国土局，签订补充协议补交土地价款后，出具规划认可意见。
----对占压城市“五线”等严重影响城市规划实施或涉及军事保护等问题的，出具规划认定说明，按照“一事一议”原则研究确定解决方案。
(3)已取得土地、规划手续未取得施工手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：在取得土地、规划手续后30日内完成。
政策措施：
----施工许可。此类项目不再补办施工许可及前置的合同备案、施工图联合审查、质量安全监督、清欠等手续。由建设单位组织竣工验收或委托具备相应资质的检测机构对房屋状况进行主体结构检测鉴定，经检测鉴定符合安全使用条件的，凭检测鉴定报告办理竣工验收备案。、----城市配套费。对此次列入房地产开发遗留问题的项目，收费标准仍按省物价局、省财政厅确定标准执行。有政府确定的城市配套费执收部门出具缴费证明，凭缴费证明办理竣工验收备案。
----新型墙材专项基金。对此次列入房地产开发遗留问题的项目，新型墙体材料专项基金按结算进行收缴，凭缴费证明办理竣工验收备案。
----清欠手续。对存在拖欠的项目，通过司法途径解决，不再做为竣工验收3的前置条件。
(二)在建手续不全项目。任务目标是完善建设手续。
1、未取得土地手续的项目
责任部门：国土局
完成时限：
2、已取得土地手续未取得规划手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：2017年8月底前完成，其余未取得规划手续的项目，待取得土地手续后30日内完成。
政策措施：规建局按照房地产专项整治政策办理规划手续。
3、已取得土地、规划手续未取得施工手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：2017年7月底前完成。其余未取得施工手续的项目，待取得规划手续后15日内完成。
政策措施：规建局按照房地产专项整治政策办理施工手续。城市配套费和新型墙材专项基金按照前款已入住项目的缴费规定执行。涉及人防、园林、环保、消防、国家安全等部门的审批事项，执行项目开工建设时的政策与技术规范。
(三)停滞项目。解决此类问题的任务目标是启动盘活，使项目顺利实施。
1、手续齐全的停滞项目
责任部门：属地政府
完成时限：2017年9月底前盘活50%，剩余项目2017年底前全部启动盘活。
政策措施：对责任主体缺失、资金链断裂、涉法涉诉
开发企业破产、资质注销无实力、历史原因等情况导致项目停滞或烂尾的，采取“一事一议”的办法盘活项目，或根据实际做出处理。
2、因征地拆迁无法启动实施的项目
责任部门：属地政府
完成时限：2017年9月底前启动盘活50%，2017年底前启动盘活100%。
政策措施：因零散未拆迁的房屋而影响项目整体推进的，属地政府依法作出房屋征收补偿决定，当事人在法定期限内部申请复议或不提起诉讼、补偿决定规4定的期限内又不搬迁的，依法申请法院强制执行，法院应及时审查、执行，属地政府应组织公安、执法、规建等部门密切配合。
五、有关要求
(一)加强领导。成立由
任组长，任副组长，有关部门主要负责同志为成员的解决房地产开发项目历史遗留问题领导小组，领导小组下设办公室，负责做好遗留问题摸底排查，核实具体情况，找准问题症结，分类归册建档，并及时督导相关部门办理手续。对疑难项目，实行县级领导“分包”责任制，尽快彻底解决，不让问题项目继续遗留。
(二)创新担当。房地产开发遗留问题成因复杂，时间跨度长，解决房地产开发项目遗留问题政策属于“窗口期”政策，针对性强，时效性更强。各有关部门和属地区要抓住机遇，牢固树立用于担当、主动作为的精神，本着“尊重历史、面对现实、解放思想、化解矛盾”原则，充分利用上级政策，以问题为导向，再造流程，简化手续，实事求是，特事特办，确保问题妥善解决。
(三)凝聚合力。解决房地产开发遗留问题涉及多个环节、多个部门，各有关单位和属地区必须统一认识，协调联动，凝聚合力，强力推进。领导小组办公室由规建局、国土局、城管执法局、市政服务中心及属地政府分别抽调1名责任心强、专业素质强的人员集中办公，人防办、消防等部门密切配合，手续办到哪个部门，由哪个部门负责牵头办理，及时会商;问题卡在哪个部门，哪个部门负责接访，要做好业主工作，消除信访隐患。对因办理各项手续引发的信访问题，由属地政府负责解决。
(四)严格程序。各部门和属地区政府按照本方案要求，一是结合实际研究制定各自的工作方案和工作程序，对遗留问题项目进行全面梳理，逐个研究，逐个处理，要专门建档，专人管理。二是对复杂问题要集体研究，做好会议记录，形成会议纪要。三是区别问题性质和复杂程度，及时将处理意见提交政府常务会、县委常委会、四大班子联席会等不同层面的会议集体研究决定，确保程序规范。
(五)坚守红线。工程质量安全、廉政建设是两条红线，在处理问题的过程中，一是严把工程质量关，对“豆腐渣”工程、消防隐患等，要严格把关，不能借机蒙混过关。二是要严格遵守党风廉政建设的有关规定，把好事办好。
(六)督导问责。领导小组对房地产开发项目历史遗留问题解决一月一调度，5领导小组办公室半月一盘点、一销号，确保对每个项目动态监控、把握进度。对进度缓慢、群众意见大和未按时完成的，政府将约谈主管单位主要领导，情节严重的严肃追责。
(七)加强宣传。各级宣传部门要加强正面引导，严防将历史问题及矛盾人为扩大化，严防恶意炒作。属地区和各有关部门要积极接待群众来信、来访，做好政策解答和思想疏导，及时化解群众疑惑。
关于加快解决房地产开发遗留问题的实施方案
为加快解决我区棚户区和城中村(以下简称棚改)项目遗留问题，根据省委办公厅、省政府办公厅《关于解决房地产开发遗留问题的指导意见》(〔2017〕-27)、《保定市人民政府关于加快解决主城区棚户区和城中村改
造项目遗留问题的意见》(保政函〔2018〕15号)及《保定市人民政府关于加快解决主城区房地产开发遗留问题的补充意见》(保政函〔2018〕14号)，本着既要尊重历史、实事求是、解决问题，又要面向长远，有利发展的原则，结合我区实际，制定如下方案。
一、适用范围
自2004年以来，我区经市政府批准未完成改造的棚改项目(见附件)。
二、规范征迁投资行为
(一)区政府是棚改项目征迁责任主体，各乡、街道办事处是棚改项目征迁实施主体。区政府将逐项目组建由区国土、住建、规划、乡(街道)、村“两委”、评估机构、测绘机构、法律服务等单位组成的工作组，依法推进征迁工作。
(二)自本方案印发之日起60日内，区政府对介入改造的房地产企业的经济状况、履约能力、社会信用、资质等级等进行综合审查，集体研究。具体实施程序如下：
1.各乡、街道办事处将本辖区内经市政府批准未完成改造的棚改项目进行详细梳理，逐项目进行研究，按照“一村一策”的原则对每个项目制定改造方案，对是否由原开发企业继续介入拿出初步意见。按照四方协议框架样本(区棚改办制定)制定符合本项目的四方协议初稿上报区棚改办。四方协议主要条款包含但不限于以下内容：
(1)以审批范围内未完成地上附着物拆除的土地面积为基数，按不低于300万元/亩的标准，房地产企业缴纳征收补偿资金;安置房已全部达到入住条件的，6可减半缴纳;已拆迁完毕但未建设安置房的，按照安置房建安成本并上浮不低于10%的标准缴纳安置房建设资金。
(2)执行市政府的房地产市场调控政策;
(3)2018年12月底前至少完成征迁总户数的95%。如不能完成，享受政策的资金逐月递减5%，最高不超30%。如市政府另有文件规定或批示的，按照市政府文件或批示执行;
(4)征迁范围之内，规划的城市基础设施用地和未纳入享受棚改政策用地之外的土地移交时，政府不再另行支付费用;
(5)房地产企业应守法经营，依法建设，如发生违法占地、违法建设、违法销售、私自转让项目、擅自处置安置房行为之一，由区政府扣除一定比例(不低于10%)的共管资金，直至终止其棚改协议，该企业、法定代表人、股东以及法定代表人和股东注册的其他企业5年内不得参与莲池区域内的棚改及房地产开发项目;
(6)市、区政府规定的其它事项。
2.区棚改办对各乡、街道办事处上报的各项目改造意见进行审核把关后上报区政府。
3.区政府召开棚户区改造联席会议或政府常务会进行研究，最终确定各项目改造意见及四方协议。
4.通过审查的房地产企业于收到“通过审查通知书”后10日内与区棚改办设立共管帐户，缴纳征收补偿资金后，签订四方(区政府、乡或街道、村、企业)合作改造协议，并由乡(街道)将项目改造具体方案进行公示(包括项目具体情况、开发单位、完成时限等)。四方协议分报市国土局、住建局、棚(城)改办备案。
5.未通过审查或未按时缴纳征收补偿资金的房地产企业，由区政府出具暂停、终止其参与改造的通知，责令该房地产企业限期提供改造相关资料，并委托具有甲级资质的审计单位对其项目的实际投入进行审计，出具审计报告。原开发企业的实际投入，由另行引入的战略投资者依据审计报告对其进行补偿。另行引入的战略投资者按照程序缴纳征收补偿资金后，签订新的四方合作改造协议。
如果原开发企业存在违法占地、违法建设、违法预售等行为，区政府责成行政主管部门进行调查，依法进行行政处理直至移交司法机关。
6.由区政府对各棚改项目成立工作组，依法推进征迁工作。
(三)未核定享受棚改政策用地规模的项目，城市棚户区用地规模=房屋产权登记面积x2.8/规划容积率，最高不超过征迁范围内原住宅用地面积;城中村用地规模=宅基地范围面积x1+其他集体建设用地面积(不含未利用地、广场、养殖用地)x0.3，最高不超出村庄现有规划的可建设用地面积。
三、规范土地供应程序
(一)棚改项目完成征收补偿和转用后，区政府依据棚改政策拨付资金，超出征迁范围不享受棚改政策的农用地，征收成本按36万元/亩的标准拨付。
(二)享受棚改政策的用地应单独出让;相邻的不享受棚改政策的土地,具备独立规划条件的，应单独出让;不具备独立规划条件的，可与棚改用地一并出让。安置房用地与征迁腾空或置换的不超安置房用地1.5倍的商品房用地可先行出让。
(三)棚改用地出让时，出让方案中应注明“该地块属棚改项目用地，项目存在的问题由区政府负责解释”，竞得棚改用地的土地使用权人负责解决项目遗留问题。
四、健全资金拨付制度
(一)区政府加强对征收补偿资金监管，严格按照征迁进度拨付，征迁资金不足以保障剩余应支付的征迁费用时，由房地产企业续缴补足。
征收资金拨付流程：启动拆迁改造前，由乡(街道)向区棚改办提出申请，由区棚改办将首期30%启动资金拨付至乡(街道)。剩余改造资金由各乡(街道)按照项目征迁进度申请区棚改办进行拨付。
安置房建设资金拨付流程：安置房取得施工手续后，开工建设前由乡(街道)向区棚改办提出申请，由区棚改办将首期30%启动建设资金拨付至乡(街道)。剩余建设资金由各乡(街道)按照安置房建设进度申请区棚改办进行拨付。
(二)未完成征迁先行供应局部土地的项目，暂按出让范围内宅基地占地面积(置换)做为享受棚改政策的用地面积。代拆代征的城市规划基础设施用地未同步完成征迁的，暂扣其占地面积的1.3倍享受棚改政策的资金。
(三)享受棚改政策的土地出让金，可分两期缴纳，首期不低于应缴资金总额的50%，完成缴纳后，区财政局在接到市财政局的拨付资金后，在15个工作日内完成拨付，第二期土地出让金缴纳后，剔除国家、省规定计提的各项基金后，由区政府依据市政府批复的原审批文件执行。征收补偿安置和土地整理成本参照年度相应级别基准地价的最高标准确定。
区政府向市棚(城)改办提出拨款申请，并提供项目名称、地块编号、宗地来源、土地出让合同、土地成交确认书及相关附件、一般缴款书、是否涉及新增建设用地和耕地占用税等资料。市棚(城)改办将上述资料和该宗土地享受棚改政策的意见函告市财政局。
五、加大组织推进力度
(一)区政府将棚改任务完成情况纳入绩效考核体系，定期调度，强力推进棚改工作。
(二)各乡、街道、相关区直部门要把棚改工作列为各级“一把手”工程，列入重要议事日程，建立集体研究机制，严格认定已批复的棚改项目，严禁弄虚作假，防止项目搭车、政策搭车;严格督导正在实施的棚改项目，坚决剔除违约滞迁、扰乱秩序的房地产企业;严格监管未批复的棚改项目，严禁擅自签订协议、启动征拆。
本方案自印发之日起施行，有效期至2020年2月4日，区政府以前下发的棚(城)改有关文件与本方案不一致的，以本方案为准。
关于加快解决房地产开发遗留问题的实施方案
为妥善解决不动产登记中遇到的历史遗留问题，维护当事人合法权益，化解社会矛盾，增进社会和谐，根据有关法律法规和政策规定，结合《丰宁满族自治县解决房地产开发遗留问题实施方案》，制定如下补充意见：
一、指导思想
按照尊重历史、实事求是、民生优先、担当作为的原则，针对全县范围内以集资方式建设的住宅项目因时间跨度长、政策调整变化等原因，造成的手续办理难、验收难、办证难等历史遗留问题，用改革的办法、创新的思维，公正分析，因地制宜，一项一策，分类施策，实施流程再造，突破瓶颈制约，尽快解决群众诉求，化解信访隐患，维护社会稳定。
二、适用范围
本《意见》适用于经县政府相关部门批准，但基建手续不完善的国有建设用地上住宅项目，包括企、事业单位自建房、集资房、房改房等。
三、申请主体的确定
(一)项目筹建单位;
(二)项目筹建单位因撤销、合并、改制等原因已不存在的，由其承继单位作为申请主体;
(三)项目筹建单位已不存在且无承继单位的，由小区全体业主选举代表或推荐小区内物业服务企业代为申请。
四、遗留问题处理意见
(一)已取得房屋所有权证，未取得土地使用证的：2016年12月30日前，权利人已合法取得房屋所有权证书但未办理土地首次登记且已入住多年的住宅小区视为符合相关验收规定，可持房屋所有权证书办理土地首次登记或转移登记，不再收取规划、建设、消防相关验收手续。
1、无法提供土地权属来源的：申请主体向国土部门提交证明材料由国土部门进行确权。对已入住多年，确实无法补办土地批准手续的，由申请主体委托第三方与国土部门按现状进行实地测量及地籍调查，并对调查结果进行公示，公示期满后(15个工作日)土地权属无争议的按现状进行不动产首次登记，土地性质确定为国有划拨用地，用途为住宅用地或商住用地，权利人为筹建单位、承继单位或小区全体业主。小区为单独宗地的，将事项记载于登记薄，不颁发不动产权证书。
2、住宅项目与原单位在同一宗土地上，且土地性质为国有划拨并登记在单位名下的：对能够提供基建手续的，经用地单位与小区业主签订分割协议，为双方办理不动产分割登记，用地性质为国有划拨用地，用途分别为办公用地、住宅用地或商住用地。对不能够提供基建手续的，需申请主体提交有关部门出具的用地不属于国有资产或国有资产处置的证明文件。
3、未完善土地转用手续的涉军土地：房屋所有权已登记，能够提供转用协议及支付凭证的，可持房屋所有权证直接办理不动产权证，但在不动产权证中暂不登记土地权利信息，并于登记薄中记载此宗地为军用土地未办理土地转用手续。
(二)房屋所有权证及土地批准手续都不能提供的：遗留问题项目，在手续办理、竣工验收等环节，应按照从旧原则，执行项目动工建设时的规划、建设、质1量安全、消防、人防等政策与技术规范。
1、能够提供规划、竣工等验收手续，无土地批准手续的：依据从旧原则，经国土部门对国有建设用地使用权确权并出具情况说明后，申请不动产首次登记。
2、已入住多年无法提供用地、规划、验收备案手续的：采取按现状登记的原则，由申请主体委托有资质的房屋安全鉴定机构对房屋实体进行检测，满足质量安全和消防要求的出具检测报告，并由建设、公安消防部门作出认定意见;国土部门负责对国有建设用地使用权确权并出具情况说明，说明中应载明土地使用权人、土地用途、坐落、面积等内容;规划部门按现状出具规划确认函，载明房屋的建设单位、坐落、层数、建设面积、用途等内容;申请主体持上述资料办理不动产首次登记。
(三)符合不动产登记条件，但现状面积及界址线与实际批准不符的：
1、面积一致界线不符的：由申请主体委托第三方与国土部门按现状进行实地测量及地籍调查，在符合建设规划、经公示四至无争议的前提下，申请主体出具界线认可的承诺书后可将地籍调查结果作为确定该小区界线的依据，按现状进行不动产首次登记或转移登记。
2、实际使用面积大于批准面积的：
(1)在符合建设规划、经公示四至无争议的前提下，超出部分可通过调整用地范围线方式解决，由国土部门出具界线调整确认函，申请主体出具界线认可的承诺书后可将地籍调查结果作为确定该小区界线的依据，按现状进行不动产首次登记或转移登记。
(2)确实无法调整的或因技术原因造成用地界线不变面积增加且用地性质为划拨的，在符合建设规划、经公示四至无争议的前提下，超出部分土地可按现状面积申请不动产登记，用地性质为国有划拨用地;用地性质为出让的，在符合建设规划、经公示四至无争议的前提下，超出部分土地可以协议出让方式补办土地出让手续。
五、不动产转移登记
解决遗留问题项目办理不动产首次登记后应由申请主体集中申请办理不动产转移登记，已取得房屋所有权证的可由申请主体集中或小区内业主单独申请办理国有建设用地使用权出让及不动产转移登记。用地性质为划拨用地的申请办理11转移登记时依个人意愿可申请办理国有建设用地使用权出让。
(一)土地出让金缴纳标准：自然人使用的已购公有住房、集资房、小区内商业用房补办土地出让手续，房屋用途为住宅的，按照建筑物分摊土地面积乘以所在区域住宅用地基准地价的40%收取土地出让金;房屋用途为商业的，按照建筑物分摊土地面积乘以所在区域商业用地基准地价的70%收取土地出让金。自然人使用的家属院、房改房独宗土地补办出让的，按时价评估，由权利人补缴土地出让金。
(二)土地出让年限：住宅小区办理国有划拨建设用地使用权出让时，出让年限自签订出让合同之日算起，出让年限：住宅用地不大于70年、商业用地不大于40年。该小区内办理国有土地出让起止时间以第一个办理国有土地出让的起止时间为准。
(三)土地分摊标准：小区全体业主整体分摊(占地总面积÷建筑总面积[不含地下]x各户建筑面积)。
六、关于不动产登记所需费用
1、代管人代为申请不动产首次登记的，不收取登记费;
2、申请主体委托第三方测绘、鉴定等所需费用，按市场价格由申请主体缴纳;
3、为确保此项工作顺利开展，本着让利于民的原则，本《意见》适用范围内的住宅项目在2018年12月31日前已提出办理国有建设用地使用权出让的，土地出让金缴纳标准按丰政通【2013】第6号文件执行。
七、附则
(一)在解决遗留问题过程中遇到新情况、新问题，政策未涵盖的，依据一事一策精准施策原则，经工作专班研究报经解遗领导小组研究同意，可出台针对性政策。
(二)本《意见》自印发之日起执行，至2018年12月31日后废止。因申请主体或业主个人原因未能及时申请，造成的损失由申请主体或业主自行承担。
(三)国家、省、市有新的相关法律法规和政策规定的，从其规定。
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篇三：项目遗留问题及处理方案
历史遗留问题楼盘项目处置推进工作实施方案（五篇材料）
第一篇：历史遗留问题楼盘项目处置推进工作实施方案
历史遗留问题楼盘项目处置推进工作实施方案
为解决好我区房地产领域历史遗留的突出问题，推进我区问题楼盘项目的处置工作，切实改善城市形象，保障拆迁安置群众的合法利益，结合我区实际情况，特制定本方案。
一、基本原则
（一）尊重事实、依法处置。坚持以事实为依据、法律为准绳，同时切实保障涉及群众的切身利益，根据不同项目的不同情况，加强政府引导，依法处置历史遗留问题。
（二）企业自救、业主参与。坚持各项目工作组负主体责任，涉事企业担当主体，自主、自强、自救，相关业主积极参与，自谋出路，不等不靠。
（三）突出重点、分类处理。根据问题楼盘（烂尾楼）项目所处地区、地段，所属类型，解决的难易程度，对项目进行分类处理，综合施策，要优先解决位于城市门户区域、景观节点、主干道等对城市形象影响较大，已有解决路径和涉及民生的项目。
（四）因地制宜、逐步实施。本着重在盘活消化的原则，尊重房地产问题楼盘（烂尾楼）项目的历史形成原因，客观分析问题症结，坚持问题导向，实行“一企一策”，先易后难，逐步实施。
二、任务目标
（一）实施范围。此次推进解决的问题楼盘（烂尾楼）项目包括：xx等xx个项目。
（二）时限和目标。通过我区问题楼盘（烂尾楼）项目协调推进工作领导小组的努力，按照先易后难，先急后缓的原则，对短期内能够解决的问题，力争在x-x年内全部解决完毕；
解决难度大、短期内不能完成的，力争取得阶段性成果，同时长期开展治理推进工作，直至问题彻底解决为止。
三、主要任务
（一）制定“一企一策”处置方案。各项目工作组针对我区问题楼盘（烂尾楼）项目的具体情况，认真组织研究，梳理分析情况，区分不同类型，明确工作重点和时间节点，确定处置工作程序，制定切实可行的“一企一策”处置方案，报领导小组和区政府研究。
（二）尽快审理相关问题楼盘（烂尾楼）案件。区法院积极与市中院对接，加快对已进入司法程序的问题楼盘（烂尾楼）项目案件的审理工作，依法进行清算、判决，锁定各问题楼盘（烂尾楼）项目的债权债务，为下一步项目的招商、重启工作提供有利的法律帮助，积极推进问题楼盘（烂尾楼）项目清算重组盘活。
（三）建立健全区级层面处置问题楼盘（烂尾楼）问题统筹协调工作机制。成立由区政府牵头组织，区法院介入联动，区信访局、区发改局、区司法局、区财政局、区住建局、区市场监督管理局、区投资促进局、区城管、xx税务局、市自然资源局xx分局、xx街道办、xx街道办、xx街道办等部门以及各项目工作组，负责全区问题楼盘（烂尾楼）项目处置的协调推进工作。
（四）府院联动、职能部门参与、探究政策支持。各项目工作组和区法院加强与市中院的沟通交流，加快项目涉案的审理，相关职能部门积极参与，探究处置过程中各部门能给予的政策支持。
（五）各项目工作组、各职能部门落实责任，实行包案解决。明确每个项目牵头领导、责任部门和责任人，主动服务，及时跟进，帮助企业解决实际困难和问题，推进项目及早盘活。
四、政策导向
区政府、各职能部门要结合问题楼盘（烂尾楼）项目实际，用好用活各项政策措施，学习借鉴先进地区经验做法，充分运用司法、行政等手段，督促企业解决实际困难，盘活现有资源，使项目尽早复工建设。
（一）严把质量关，切实消除安全隐患。根据《建设工程质量管理条例》和《建设工程安全生产管理条例》，对问题楼盘（烂尾楼）项目的主体结构进行检测和房屋安全鉴定，工程质量符合国家现行规范要求的，重新申请施工许可后方可继续施工，复工开工前必须做好
安全生产检查，确保问题楼盘（烂尾楼）工程主体结构安全可靠。对于不符合安全要求的构件，要依法依规及时拆除；
不能及时拆除的，要尽快采取安全防护措施，避免建筑物破坏、坍塌等危害群众生命财产安全问题。
（二）政府引导，支持项目续建。督促、帮助、指导问题楼盘（烂尾楼）权属人切实采取有效措施尽早盘活项目。对于建设单位有开发能力或项目业主有自救意愿且愿意出资，可在规定期限内完成续建的，全力支持项目续建；
对于建设单位有一定续建能力，但缺少资金的，要创新方式，在风险可控、商业价值可持续的前提下，适当提高问题楼盘（烂尾楼）项目企业的授信额度，特别是原项目的商品房预售资金监管银行要加大金融信贷支持力度，通过资产抵押、信用担保等方式帮助企业解决资金难题。
（三）市场运作，优化资源配置。对原建设单位无力开发建设但有开发价值的问题楼盘（烂尾楼）项目，要充分发挥市场作用，在做好清算评估的基础上，报请市政府批准，依法依规收回土地使用权，重新进行土地招拍挂，确定新的权属单位或寻求新的合作伙伴、引进新的市场主体方式完成续建。涉及回迁安置问题的，要确保接手企业必须先解决回迁问题，妥善补偿和安置被征收房屋群众。根据项目实际，协调市相关部门，依法、依程序调整项目使用功能、土地性质、容积率等规划设计条件，对接手问题楼盘（烂尾楼）的开发企业在其他项目上依法给予适当优惠政策，增加项目可运作性。
（四）把握政策，补办有关手续。对问题楼盘（烂尾楼）项目手续不完善的，要依据项目开工建设时或现行法律法规规章规定，要求建设单位尽快补齐项目相关手续，明确开发建设期限，全面依法推进项目续建。对于确实无法补办相关建设审批手续的，依据历史遗留建设项目不动产权证办理相关政策，及时纳入解决范畴，协调市相关部门，按照民生优先、从旧从轻的原则，依法依规登记办理。
（五）司法介入，妥善解决纠纷。领导小组办公室和区法院、市中院建立问题楼盘（烂尾楼）处置府院联动机制。案件执行法院认为
涉问题楼盘（烂尾楼）执行案件需要政府有关职能部门予以协调解决，或原项目主体、新的受让人提请执行法院协调解决的相关事项，由案件执行法院将执行依据、工作方案及需要解决的问题，通过各项目工作组报送我区问题楼盘（烂尾楼）项目协调推进工作领导小组办公室；
领导小组办公室针对提请协调解决的问题，确定由相关成员单位研究并依法依规按政策提出解决意见，必要时由领导小组召开会议予以研究报市级层面解决。
组织对问题楼盘（烂尾楼）项目核清资产，理清各类债权人，对于涉及的债权债务及抵押、查封等问题，能协商解决的，由城区政府协调开发企业与银行或资产公司通过协商解决，达成解押或解除查封意见；
对于债权债务复杂、难以协调的，由城区政府引导购房群众尽量采取人民调解方式快速解决纠纷，涉及经济犯罪的，公安部门要主动介入，立案侦查，全力追回涉案款项，尽量减少企业损失；
必须通过司法途径解决的，由法院等司法机构处理，坚持依法保护购房人权益，相关部门和人员积极配合司法机关做好相关工作。区法院要积极与市中院对接，提高涉及房地产问题楼盘（烂尾楼）案件审执效率，加大案件执行力度。
（六）主动担当，破解项目死结。对于因主体缺失、资金链断裂、涉法涉诉、历史原因等情况导致烂尾，且通过行政协调、市场运作等手段均无解决希望的项目，各项目工作组和职能部门要主动担当，先解决涉及群众的信访诉求，保障购房人和回迁户的合法权益，后追究主体责任，采取“一事一议”的办法盘活项目。
五、工作要求
（一）强化组织领导。问题楼盘（烂尾楼）问题不仅是单纯的经济纠纷问题，也涉及千家万户，事关广大群众根本利益的社会问题。各项目工作组和职能部门要提高政治站位，充分认识解决好问题楼盘（烂尾楼）的社会意义和政治意义，高度重视并积极推进问题楼盘（烂尾楼）处置工作，努力争取问题楼盘（烂尾楼）得到尽快尽早解决，回应群众的热切期盼。加强组织领导，各项目工作组负责研究制
定问题楼盘（烂尾楼）项目推进工作方案，落实“一企一策”的具体措施并组织实施，做好相关群众稳控工作。
（二）强化工作责任。问题楼盘（烂尾楼）项目的处置，要结合实际制定具体工作方案，构建政府牵头组织，法院介入联动，区信访局、区发改局、区司法局、区财政局、区住建局、区市场监督管理局、区投资促进局、区城管、xx税务局、市自然资源局xx分局、xx街道办、xx街道办、xx街道办等部门以及各项目工作组等部门主动参加的多方协作、合力推进的工作机制。各职能部门要全力配合，加强业务指导。
（三）强化政府引导。解决问题楼盘（烂尾楼）项目不会一蹴而就，应当根据具体情况从长计议，有计划性、针对性地分期、分批统筹推进，区政府、各项目工作组要充分发挥在推进“问题楼盘（烂尾楼）项目处置工作中的引导作用，积极凝聚各方力量，充分调动各种资源；
充分尊重企业这个市场主体，切实调动企业的积极性、主动性和创造性，促进政府与市场良性互动；
主动创造有利条件，引导业主积极参与进来，全力推动问题楼盘（烂尾楼）妥善解决。
xx市xx区问题楼盘（烂尾楼）项目协调推进领导小组
为有效解决房地产领域历史遗留的突出问题，加强对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作的领导，经区政府研究同意，决定成立问题楼盘（烂尾楼）项目协调推进工作领导小组。
一、领导小组成员
二、内设机构及工作职责
协调推进工作领导小组下设办公室和xx个项目工作组。
（一）办公室
办公室设在区住房和城乡建设局，办公室主任由xx兼任，副主任由xx担任，成员由xx（联络员：电话：xx）、xx和xx个项目工作组联络员组成。主要职责：负责领导小组日常工作；
统筹规划、组织协调和监督检查xx个项目工作组处置工作；
组织协调有关资源，指导xx个项目工作组加快推进项目处置工作；
对xx个项目工作组和有关责任部门落实领导小组各项工作部署进行监督检查；
定期向区委、区政府和领导小组汇报工作落实情况；
指导协助项目复工后的工程质量安全隐患整改，加强与市住房城乡建设局沟通对接；
承担领导小组交办的其他工作。
（二）兴宸·山水中央建设项目工作组
xx中央建设项目工作组组长由白峰兼任，成员由xx（联络员：电话：xx）、xx组成。主要职责：负责研究制定xx中央建设项目推进工作方案，落实“一企一策”具体措施并组织实施；
做好相关群众信访维稳工作；
完成领导小组交办的其他工作。
（三）xx风景及西环三期项目工作组
xx项目工作组组长由xx兼任，副组长由xx兼任，成员由xx（联络员：电话：xx）组成。主要职责：负责研究制定xx风景及西环三期项目推进工作方案，落实“一企一策”具体措施并组织实施；
做好相关群众信访维稳工作；
完成领导小组交办的其他工作。
三、成员单位工作职责
纪委监察委：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作进行全程监督，对发现的可能涉及公职人员失职、渎职及贪腐等问题线索进行核实，严肃工作纪律，确保不发生问题。
宣传部：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作进行宣传报道。
信访局：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作过程中信访维稳工作。
发展和改革局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目启动后立项报备和固定资产投资统计入库指导等前期工作。
司法局：负责在我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作中的政策法律协调指导和服务工作。
财政局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作中的资金保障工作。
市场监督管理局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作中提供市场监管方面业务指导和接盘企业工商行政审批登记等服务工作。
投资促进局：负责我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）推介、招商引资，盘活项目。
城市管理局：负责完成我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目范围内拆迁和项目启动后市政配套设施的建设完善及拆迁工作。
税务局：负责检验项目税费缴纳情况，在我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目处置中落实有关税收优惠、减免等工作。
市自然资源局xx分局：负责在我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目重整盘活处置中，对规划调整、土地优惠、规划核实、不动产登记和交易等方面，做出政策指导，配合投资促进局做好项目招商引资工作，加强与市自然资源局沟通对接。
法院：加强与市中级法院沟通对接，负责依法理清我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目债权债务，通过司法手段锁定我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目的债权债务，积极促成投资方介入，推进我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目清理盘活工作。
xx公安分局：负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目涉及的侵占公司资产等刑事犯罪进行立案侦查，追讨被转移资产，协助信访局做好信访维稳等工作。
xx、xx、xx街道办：负责统筹本辖区范围内建设工程问题楼盘（烂尾楼）项目的处置工作；
负责与各职能部门的协调对接工作；
负责对我区建设工程问题楼盘（烂尾楼）处置工作过程中信访维稳工作。
今后，成员如需调整，涉及区领导同志的，由领导小组报区人民政府发文；
涉及其他成员的，由领导小组办公室报领导小组批准后自行发文，并报区政府办公室备案。领导小组任务完成后自行撤销。
问题楼盘化解处置办法（市级）
第一章总则
第一条为加快推进问题楼盘化解工作，维护群众合法利益，妥善处置社会矛盾纠纷，提升城市建设和管理水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国人民防空法》等法律法规和《xx作市中心城区问题楼盘化解处置暂行办法》（xx信联办〔xxxx〕x号）文件有关要求，制定本办法。
第二条秉持以人民为中心理念，坚持尊重历史、实事求是、依法依规、分类施策、公开公正的原则化解问题楼盘。
第三条县问题楼盘信访化解攻坚领导小组统一领导问题楼盘化解工作。各辖区街道办事处负责本辖区问题楼盘化解工作。县政府各有关部门及单位依据职责分工，负责做好问题楼盘相关手续办理和政策服务工作。
第四条各辖区街道办事处和各有关单位要勇于担当、积极作为，坚决杜绝“新官不理旧账”现象，确保问题楼盘化解工作有效进行，对推诿扯皮、懒政怠政现象将依法依规严肃问责追责。
第二章问题楼盘认定和适用范围
第五条本办法所称问题楼盘是指在国有建设用地上的房地产项目，因建设手续不完备、资金链断裂、开发经营行为不规范，导致项目停建、缓建或无法办理不动产登记的楼盘项目。
第六条本办法适用于xxxx年xx月xx日前建成或部分建成并经问题楼盘领导小组认定列入问题楼盘台账的建设项目。
第七条问题楼盘台账由县自然资源局排查上报，县问题楼盘信访化解攻坚领导小组综合认定。严禁问题楼盘适用范围外项目随意搭车、弄虚作假、刻意瞒报等行为。
第三章问题楼盘的分类
第八条问题楼盘按性质区分为建设手续缺失类、建设主体灭失（消失）类、资金链断裂类、涉法涉诉类。
第九条对符合城市总体规划和土地利用总体规划，经县政府同意先行开工建设的经济适用房项目、棚户区改造项目、集资建房项目、省市重点项目等建设手续缺失类的问题楼盘，不再履行行政处罚程序。对其他房地产项目，还原历史同时期政策，按照依法从旧从轻原则予以化解。
第十条对建设主体灭失（消失）类、资金链断裂类、涉法涉诉类的问题楼盘，按照一事一议原则，由县问题楼盘信访化解攻坚领导小组组织工作专班，统筹协调推进。
第四章化解处置办法
第一节土地供应
第十一条对符合土地利用总体规划和城乡规划，因“未供即用”形成的问题楼盘，根据项目开工时间确定土地评估基准日，补办土地手续。项目实际开工时间以行政处罚决定书认定时间为准。未进行行政处罚的，由建设单位提供施工日志、监理记录、竣工报告等证明材料，县住房城乡建设部门负责对项目实际开工时间出具认定意见（以上材料、证明和认定意见均需承担法律责任）。
第十二条县政府同意先行开工建设的问题楼盘，建设用地使用权应视同净地，不再履行行政处罚程序，按照批准开工时间的基准地价依法挂牌供地；
涉及集体建设用地报批征用的，视同净地履行报批、征收手续。
第十三条未经县政府同意擅自开工建设且不符合城市总体规划的问题楼盘，已建成入住无法消除影响的，项目形成的违法所得依法予以没收。
辖区街道办事处负责没收建筑物和其他设施的估价等处置工作。地上建筑物和其他设施与土地一并出让，所得价款单独核算上缴财政，不纳入土地出让收入范围。土地出让后，辖区街道办事处出具地上建筑物和其他设施已处理完毕证明。
原开发建设单位获得该宗地土地使用权的，按照没收建筑物的建
筑安装成本抵扣评估价后的差价向政府补缴价款，原开发建设单位获得没收建筑物和其他设施的所有权。其他市场主体获得该宗土地使用权的，按没收建筑物和其他设施评估价向政府足额缴纳价款，获得没收建筑物和其他设施的所有权。
第十四条对涉及规划条件变更的问题楼盘，以批准规划调整时间作为土地评估基准日予以评估，核定补缴土地出让金。开发建设项目涉及多次规划调整的，以最后一次规划审批时间作为土地评估基准日，不得按规划调整时间分段评估。对擅自调整规划的建设行为，以项目整体竣工时间（以竣工报告为准）作为土地评估基准日，核定补缴土地出让金。
第十五条原土地出让合同未明确容积率的，由县自然资源局负责核定原土地出让时的容积率。无法核定原土地出让时容积率的，可按签订土地出让合同时期政府公布的同用途基准地价标准确定容积率。
第十六条对因征迁安置补偿费用未到位，形成安置项目规划、土地等手续未能及时完善的问题楼盘，可依照政府认定的拆迁完成日期或征迁评估日期，作为土地出让评估基准日。
第十七条土地出让后，因超占原出让合同约定的面积，超占面积不超过出让宗地总面积xx%且已办理规划用地手续的，依法处罚到位后，按该宗地出让时的土地出让金标准补缴超占部分土地出让金，签订土地出让合同，不再报县政府审批。
第十八条属于下列情形之一的，不视为容积率调整：
（一）土地出让后，因土地分割致使局部地块容积率与整宗地块综合容积率不一致，但建筑总面积未超出规划总建筑面积,经自然资源部门认定符合规划要求的；
（二）因实施城市规划、道路修建等，宗地被城市道路红线、绿线或其他公共设施占用，致使宗地面积变小,出让土地现状建设与原规划批准总建筑面积一致的；
（三）因拆迁安置等问题进行部分开发建设的，经自然资源部门核定已开发部分符合整个项目规划建设要求的。
第十九条问题楼盘涉及补缴相关税费的，税务部门应依法征收。
第二节规划审批
第二十条建筑总面积误差是指建设工程竣工实测建筑面积超出建设工程规划许可证载明的建筑面积的数值。建筑面积的允许误差按以下标准分段累进计算，累进计算的建筑面积允许误差不得超过xxx平方米：
（一）规划许可建筑面积xxxx平方米以内（含xxxx平方米）的控制在x%以内；
（二）规划许可建筑面积xxxx—xxxx平方米（含xxxx平方米）的控制在x%以内；
（三）规划许可建筑面积xxxx—xxxxx平方米（含xxxxx平方米）的控制在x%以内；
（四）规划许可建筑面积xxxxx平方米以上的控制在x%以内。
建筑总面积超出允许误差范围，且实际容积率超出土地出让合同（出让土地）或建设用地规划许可证（划拔土地）规定的，按照依法从旧从轻原则进行处罚，按规定补缴土地出让金和相关规费后，按要求办理规划许可手续。
建筑总面积在允许误差范围内，且实际容积率未超土地出让合同（出让土地）或建设用地规划许可证（划拔土地）规定的，不再履行行政处罚程序，按规定补缴相关规费后，按要求办理规划许可手续。
第二十一条已办理规划许可手续，但未按照规划许可内容建设，且超建部分已销售入住的问题楼盘，不严重影响城市规划的，按照从旧从轻原则依法进行处罚，据实进行现状认可，不再办理规划核实手续。
第二十二条对县政府同意先行开工，已建成入住或主体工程已完工但未办理规划手续的问题楼盘，不再履行行政处罚程序，按要求办理规划许可手续。
对未经县政府同意擅自开工建设的问题楼盘，不严重影响城市规划的，按照从旧从轻原则依法进行处罚，据实进行现状认可，办理规划许可手续；
严重影响城市规划的，由辖区街道办事处责令建设单位消除影响，建设单位逾期未消除影响的，由辖区街道办事处组织拆除。
第三节施工许可
第二十三条经县政府同意先行开工建设，未办理建筑工程施工许可、竣工验收备案的问题楼盘，不再履行行政处罚程序，在完善土地、规划手续后，补办施工许可等手续。
第二十四条质量监督、安全监督已介入且施工图设计文件审查合格的问题楼盘，不再履行行政处罚程序，按要求补办施工许可、竣工验收备案等手续。
第二十五条未经县政府批准擅自开工或质量监督、安全监督未介入的问题楼盘，由建设单位委托鉴定机构，对已建成部分进行鉴定，确认已建部分工程质量安全合格后，出具质量安全鉴定报告。鉴定报告可作为工程质量安全的证明材料，按照依法从旧从轻原则处罚后办理施工许可、竣工验收备案等手续。
第二十六条已竣工入住的问题楼盘，不再办理施工许可等手续，不再履行行政处罚程序，由建设单位或辖区街道办事处（建设主体灭失消失的）委托鉴定机构出具鉴定报告，确认工程质量安全合格后，鉴定报告可作为工程质量安全的证明材料，由住房城乡建设部门出具认可证明，视为房屋竣工验收和备案手续。
第四节人防工程建设
第二十七条未办理人防审批手续但已建成的问题楼盘，由建设单位提出申请，经人防部门审批后限期补建人防工程。若无法补建人防工程的，按依法从旧从轻原则予以追缴易地建设费，不再履行行政处罚程序。
第二十八条对已开工配建的人防工程，未办理施工许可，但人防工程施工、监理、质监、检测资料齐全的项目，补办施工许可手续后，申请人防主体和竣工验收备案。因长期停工搁置或其他原因导致工程质量无法认定的人防工程，需经有专业资质的检测机构进行鉴定，符合设计要求后补办施工许可手续，申请人防竣工验收备案。
第二十九条对于人防质监未介入的项目，需经有专业资质的检测机构进行鉴定，符合设计要求后补办施工许可手续，申请人防竣工验
收备案。
第三十条所有申请竣工验收项目均按照依法从旧从轻原则进行竣工验收备案，不再履行行政处罚程序。
第五节消防审批
第三十一条对需要申报建设工程消防设计审查的问题楼盘，由建设单位提出书面申请，并提供相应设计文件，消防设计审查主管部门提出审查、指导意见。对主体工程已竣工的问题楼盘，且消防设施已安装调试到位的，建设单位可申请工程预验收，预验收后下发服务提醒。
第三十二条对已经取得建设工程规划许可证的，根据建设单位的申报，经现场检查并对申报的消防设计文件进行审查。对规模大、周期长的项目，可分期审查、分期验收；
对于大型工程先期竣工部分需要先期投入使用的，根据建设单位的申报，在满足局部验收相关条件时，可以实施局部消防验收。
第三十三条未申报建设工程消防设计审查但已开工建设的问题楼盘，按照从旧从轻原则处依法进行罚后，消防技术标准的试用按相关规定执行。
第六节房屋预（销）售
第三十四条对未建成或已建成项目，由建设单位完善必要建设手续后，持相关资料到有关部门补办房屋预（销）售许可、楼盘表、房屋交易（买卖、抵押）合同网签和备案手续。
第七节不动产登记
第三十五条对已列入问题楼盘台账的项目，不动产登记时需提交国有建设用地划拨决定书或国有建设用地使用权出让合同、土地出让价款缴纳凭证、建设工程符合规划材料、房屋竣工备案材料、不动产买卖合同、不动产销售发票、税费缴纳凭证等材料。县政府或者有关部门有要求的，可按实际要求提交。不动产登记机构应将有关情况记载于不动产登记簿。
第三十六条开发企业、建设单位失联未办理不动产首次登记的，由辖区街道办事处在不动产登记机构门户网站进行公告（公告期不少
于xx个工作日）。公告期结束开发企业或建设单位依旧不申请的，由辖区街道办事处负责申请办理不动产登记。
第三十七条商品房预售后申请办理预告登记，属国有建设用地使用权、在建建筑物或者房屋已经抵押的，应先办理抵押注销手续，再办理不动产登记；
属建设用地使用权或者房屋已经人民法院或者其他有权机关查封的，应经人民法院或者其他有权机关解除查封后再办理不动产登记。人民法院或者其他有权机关查封前办理过商品房买卖合同备案的，不影响办理后续不动产登记。
第三十八条土地出让年限届满的问题楼盘，经县政府批准，在续缴土地出让金后，予以办理不动产登记手续。
第三十九条已办理不动产权证（房屋所有权证），但房屋所占用宗地与房屋规划用途不一致的，依据“地随房走”的原则，按房屋规划用途补缴土地出让金后，不动产登记部门按房屋规划用途进行房地一致的不动产登记。
第八节建设主体灭失（消失）、资金链断裂、涉法涉诉类化解
第四十条建设主体灭失（消失）、资金链断裂、涉法涉诉类的问题楼盘，由辖区街道办事处负责化解，在本《办法》政策支持下，制定优惠政策，通过专题招商引资、依法处置等方式予以盘活。对因企业倒闭、破产、注（吊）销或公司（法人）失联的问题楼盘，由辖区街道办事处牵头，建立协调推进机制，协调司法部门快办、快审、快结。
第五章保障措施
第四十一条对建设主体灭失且依法没有追诉对象的问题楼盘，经县政府批准，按一楼一策的原则，实行“容缺办理”，由辖区街道办事处组织办理相关手续。经质量、安全检测合格，在产权明晰，出让金足额交纳的前提下，由不动产登记部门办理登记手续。对欠缴规费，由辖区街道办事处负责追缴。
第四十二条对不及时缴纳土地出让金、保证金、罚款及相关规费，拒不依法补建人防工程或补缴人防易地建设费，拒不进行消防隐患整
改的建设单位、法人及股东、实际控制人，暂停其参与我县范围内新增房地产项目资格，县问题楼盘信访化解攻坚领导小组办公室函告发展改革委、住房城乡建设局、自然资源局、住房保障中心、人防办、市场监管局、税务局、公共资源交易中心等相关单位暂停办理与其有关业务，并将其纳入社会信用体系监管，建立“黑名单”制度，加大税费追缴力度，依法移送司法机关采取强制措施。
第六章附则
第四十三条本办法自印发之日起施行，有效期至xxxx年xx月xx日。
第二篇：民族大世界历史遗留问题
民族大世界相关材料
民族大世界基本情况：
北京西单将腾退民族大世界服装商场，已存在25年。北京西单“民族大世界”商场位于西城区小石虎胡同33号。曾是国立蒙藏学校旧址，清初时是吴三桂之子吴应熊的府邸，民间叫做“驸马府”，曾建第一个少数民族党支部。现在，四合院内老屋加上院里院外的临时彩钢板房，这个市场已经超过5000平米，存在20多年。今年，北京市文物局对“北京西单民族大世界”商场下发《违法建设拆除通知书》，要求在今年6月底将近4000平方米的彩钢板违章建筑全部无条件拆除，逾期不整改将申请法院强制实行。
当前存在的问题：
市文物局相关负责人表示，从目前北京市地面上存在的文物保护单位看，像民族大世界这样的还有几十家，很多都是历史遗留问题，因为都是在《文物法》颁布之前的遗留问题，所以搬迁难度大。对于民族大世界，从2005年，北京市文物局多次下达隐患整改通知，通过这几年的跟踪督促，国家民委做出了很多努力，效果是有，但存在的问题依然不能让人放心。此次，国家民委、西城区政府采取有效措施，要从根本上解决民族大世界的保护修缮问题。
在北京市内，还有孚王府、宁郡王府、段祺瑞执政府，现状都与民族大世界相近，有些还有居民住，甚至使用明火，严重影响了文物
安全。这些历史遗留问题需要逐个解决。在《文物法》颁布之前后，解决的方式都是不同的。
法律依据与争议：补偿款的确定
按照《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）第三十三条、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令87号）第三十三条之规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。
根据《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》（京政函[2001]109）
五、根据《办法》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费。具体标准由各区、县房屋、拆迁行政主管部门制定。
属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。
只要协议没有约定遇到征地拆迁无条件腾房就能争取到一部分。根据《中华人民共和国城乡规划法》第二十六条规定，“城乡规划草案在报送审批前，应当予以公告，并采取论证会、听证会等方式征求专家和公众的意见。”第五十条规定，“因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”
解决办法：制定补偿方案对商户补偿
民族大世界商场相关负责人介绍，为了维护商户利益，确保腾退工作顺利进行，民族大世界商场还为自愿异地经营的商户联系异地经营场所，供商户选择。目前已可提供4000平方米。为了体现公平、公正，民族大世界商场依据有腾退经验的社会评估权威机构（第三方中介组织）依法制定的补偿方案对商户进行补偿。
具体的腾退步骤为：在张贴通告前，给商户召开会议说明腾退的目的、要求、原则、步骤和补偿的事宜；张贴公告进行说明，同时成立补偿谈判小组依据社会评估机构评估的补偿方案对商户进行补偿；
为自愿异地经营的商户提供其他类似经营场所信息；自民族大世界商场张贴关闭公告之日起，对商场内所有商户给予两个月清货期，凡是在规定期限内撤场的商户，清货期内的租金均予以免除；对仍不自行撤场的商户，采取有效措施进行疏解。
相关案例：
案例介绍：
某公司将两间平房租给许某居住使用后，因该房屋被列入六环路建设拆迁范围，公司通知许某终止租赁协议遭到拒绝。许某反诉该公司，要求享受与被拆迁人一样的待遇。日前，北京市门头沟区人民法院开庭审理了这起租赁合同纠纷，一审判决解除租赁协议，许某腾空二间平房，公司赔偿许某搬迁费损失五百一十元。
某公司诉称，2003年12月1日，本公司与许某签订了房屋租赁协议，约定：公司将门头沟区平房二间租给许某居住使用，租赁期限为2003年12月1日至2008年12月1日，同时还约定：“甲乙双方因特殊情况或不可抗力因素可要求提前终止协议的执行”。2007年6月，因该房屋被列入六环路建设拆迁范围，公司通知许某终止协议并在15日内腾退房屋，遭到拒绝。公司方面认为，国家建设拆迁属于不可抗力，租赁合同约定的终止条件已经出现，许某应当腾退房屋。于是公司将徐某诉至法院，要求法院判令许某腾退租赁的房屋，补交2008年1月至5月的房屋租金1500元。许某答辩并反诉称，由于自己承租的房屋被列入六环路建设拆迁范围，公司在不给自己任何拆迁补偿的情况下要求解除房屋租赁合同，让其腾房，没有法律依据。拆迁不属于不可抗力，故未成就租赁合同中约定的解除条件。同时，自己作为房屋承租人，要求享受与被拆迁人一样的待遇。为此，许某提出反诉，要求公司给付自己非住宅搬家费、提前搬家奖励费、工程配合奖等共计5万余元。门头沟法院经审理认为，双方在协议中约定，租赁期限自2003年12月1日起至2008年12月1日止，该公司起诉时，协议约定的租赁期间虽未届满，但租赁标的被列入六环路建设拆迁范围，鉴于公司已经订立拆迁补偿协议，故公司与许某订立的租赁协议事实上不能继续履行，应当予以解除。许某有权要求公司赔偿因提前解除合同给其造成的经济损失。但许某并非房屋所有权人，无
权获得拆迁补偿款
民族大世界：执法人员低调进场
昨天上午近11点，全国重点文物保护单位国立蒙藏学校旧址——民族大世界商场仍正常营业。记者了解到，由于此前一天市场方面告知商户，文物执法部门要来检查，涉及腾退整改问题，市场内气氛有些紧张。为了避免商户围堵执法人员和媒体，随行记者被要求不要携带大型摄录设备，并以顾客身份分散进场。
2007年以来，市文物局曾对民族大世界多次下发《责令整改通知书》，但整改工作进展缓慢。在这几年时间里，该商场拆除了中心院落500平方米的钢结构临时建筑，清除商户100余个，并对消防设施进行了改造。但目前院内仍被搭建得密密麻麻的近4000平方米彩钢板建筑遮住，整个文物保护单位被400多个服装箱包商铺占满，人员拥挤，用电负荷大，极易发生火灾事故。
对于文物执法部门的检查，商户们显然已有了经验，他们都准备了灭火器等器材。对于腾退和拆除违建问题，商户们也早已有了心理准备。“上世纪90年代就开始说腾退，现在也没动静。”一名商户表示，拆除违建是市场的事情，但如果损害到他们利益，大家也会联合起来维权。
据民族大世界商场相关负责人介绍，目前商场内的数百个商户和近百名职工安置问题是腾退的最大难题，有的商户甚至签的是无固定期限合同。今年底，商场方面会联合西城区政府制定初步修缮改造方案，并上报市文物局。如果方案获批，西单民族大世界商场将在保护文物和符合西单商圈整体风格的要求下进行改造。
民族大世界方面的答复显然不能令文物部门满意。市文物局认为，相关领导重经济效益轻文物保护的态度应该改变。昨天，在市文物局下发的《责令整改通知书》中明确指出，民族大世界所属单位应在三个月内将3970平方米彩钢板违建全部无条件拆除。如果逾期拒不整改隐患，将申请法院强制执行。
-追访
民族大世界商户“没听说要搬”“没听说要搬走，这不都正常营
业呢吗？”昨天下午4点多，记者再次来到“民族大世界商场实地探访，看到商户们仍在正常经营，东侧进门处的一家小店还挂着招聘工作人员的纸条儿。大多数商户还表示，并不知道未来这里将被腾退的事情。
记者顺着商场里面弯弯曲曲的通道，走不远就能来到整个平房建筑区的中央地带。在此前的整治中，这里已经被还原成露天小空地，在这里还能看到老式的平房建筑。就在这些平房之间，许多通道、房间都被搭上了蓝色的彩钢房顶，整个院落和许多间平房，被这些建筑连接成近乎一整座建筑。
“没听说要搬走。”记者询问了多个商户，这些商户均表示，目前并没有收到市场方面关于整改、搬迁甚至腾退的消息，“前两年有过整改，后来就没什么动静了。”但记者问及目前商户租金状况以及预付租金时限，商户们均表示“我们不能接受采访”或者“不知道”。在市场办公室里，两位女士正在值班，记者表明身份询问情况，对方也婉拒了采访要求，“我们也说不好。”
-背景
文物占用单位
整改不到两成
自2005年底以来，市文物局先后分三批公布了54处存在严重安全隐患的市级以上文物保护单位，跟踪督促整改。对涉及的71家产权单位和管理使用单位依法制发了《责令限期改正通知书》，给各隐患整改单位发书面协商解决隐患工作函、通知书等200余份。但真正按规定整改的单位不到20%。
市文物局分析，这主要是因为个别文物保护单位重经济效益轻文物保护，认为花钱费力解决文物隐患太吃亏，本单位不受益，甚至认为影响目前本单位的经济创收，对应该承担的文物安全保护的主体责任认识不足。有的单位把文物安全工作交给后勤人员管理，主要领导很少过问，有的甚至交给退休人员管理。
-链接
民族大世界
多次被勒令整改
据民族大世界商场负责人介绍，该商场1990年成立。而西城区文委的资料显示，1989年商场所在地已成区级文物保护单位，2001年被列为北京市文物保护单位。
2006年国立蒙藏学校旧址被列为全国重点文物保护单位后，北京市文物局曾对民族大世界商场下发《责令整改通知书》，对其存在的主要问题进行通报并要求限期整改。2008年，民族大世界再次“入围”整改规划的20处市级以上文物保护单位。2010年底，市文物局和市消防局联合检查民族大世界，并现场要求相关单位制订腾退方案。半年后，在民族大世界方面不见“动静”的情况下，市文物局再下整改通知，并启动起诉程序。
民族大世界闭市公告
3月20日至5月19日
清货期，租金免除
5月20日
停止一切经营活动
5月29日
所有商品搬离民族大世界商场
5月30日零时起商场全部封闭，开始进行保护性修缮工作
西单民族大世界商场昨天一早贴出撤市公告。有“西单动批”之称的民族大世界商场5月20日正式关门谢客。此后，其将恢复国家一级文物的真身，并进行保护性维修。拥有25年历史却饱受“侵占破坏文物”诟病的民族大世界商场将与北京人挥手告别。借助社会评估机构
商场中现有大大小小的商户226家，而真正与商场方签订租赁协议的只有5家商户，其他商户为这5家商户的转租、分租或承包者。
为维护商户利益，民族大世界商场将为自愿异地经营的商户联系异地经营场所，供商户选择。目前已可提供4000平方米的经营场所，但有关方面并没有透露具体地址。此外，商场方将依据社会评估机构的评估，对商户进行补偿。
■修缮
力争重现文物原貌
国家民委工作人员告诉记者，驸马府老宅确实年久失修，殿内立柱底部已腐朽成粉末状。专家表示，站在西单商场的8楼可看见驸马府的整体结构。但由于驸马府老宅均被彩钢板等现代装饰装修材料包裹，无法辨识文物本体原貌。文物专家现场踏勘提出，必须先拆除非文物建筑，还原文物建筑后才能进行下一步工作。
记者获悉，商场腾退工作完成后，文物修缮团队将入驻现场，完全拆除附着于文物建筑上的非文物建筑，显露文物本体原貌。同时，对文物目前的健康状况进行判断，编写文物保护规划与修缮设计方案，报请国家文物局依法开展文物保护修缮工作，重现文物风貌。
预计文物保护的规划与修缮设计方案，最快将在年内完成。修缮工作力争重现文物原貌。
■新闻背景
驸马府变身大商场
位于西城区小石虎胡同33号的民族大世界商场前身为“国立蒙藏学校旧址”。旧址是明初北京最早的会馆之一――常州会馆。清初成为吴三桂之子吴应熊的府邸，因吴应熊娶了皇太极的女儿，也被称为驸马府。院子里有现存北京市年龄最大的古枣树。为发展经济，解决就业问题，1988年，在驸马府的四合院老宅内建起服装市场，这就是著名的民族大世界商场。
整个商场现有建筑面积7200平方米，其中文物古建面积2850平方米。就在商场生意越来越红火的同时，“国立蒙藏学校旧址”的文物地位却在不断地升级。2001年被列为市文物保护单位，2006年被列为全国重点文保单位。2007年，市文物局对民族大世界下发《责令整改通知书》，要求拆除违建，消除火灾隐患，2011年更是“限期三个月整改，否则法庭上见”。为此，国家民委、西城区政府专门成立了“西单33号院文物保护修缮项目联合工作小组”。但是，民族大世界商场似乎并未受影响，而整个文保行动被批“走过场”。
民族大世界商场有三进院落，目前西路一部分已经完成腾退，古建也得到了修缮。但东路还有很大面积的古建筑仍然被遮天蔽日的临时建筑包裹着，只是透过天花板偶尔能看到一截古老的房梁或一块柱头。有关部门昨天表示：“只有彻底闭市，才能彻底消除安全隐患，还文物本来面目。”
第三篇：琼海市征地和闲置土地处置历史遗留问题处理工作实施方案(海府办[2【发布单位】琼海市
【发布文号】海府办
[2007]151号
【发布日期】2007-11-23【生效日期】2007-11-23【失效日期】
【所属类别】政策参考
【文件来源】海南省
琼海市征地和闲置土地处置历史遗留问题处理工作实施方案
(海府办[2007]151号)各镇人民政府、市政府直属有关单位：
经市政府同意，现将《琼海市非林地权属纠纷历史遗留问题调处工作实施方案》和《琼海市征地和闲置土地处置历史遗留问题处理工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
二00七年十一月二十三日
琼海市征地和闲置土地处置历史遗留问题处理工作实施方案
根据省政府的统一部署，为采取有效措施妥善处理好征地及闲置土地处置历史遗留问题，贯彻落实省第五次党代会和省政府工作报告关于解决土地纠纷历史遗留问题的工作部署，维护社会稳定，特制定本方案。
一、工作目标
（一）总体目标。
用3年到5年时间基本解决我市征地与闲置土地处置历史遗留问题。
（二）2007年工作任务。
1、全面清理各类征地与闲置土地处置遗留问题，摸清底数，并逐宗查找问题引发的原因，建立全市土地征收宗地数据库和闲置土地宗地数据库。
2、解决征地遗留问题总宗数的50%以上；其中群众反映强烈、已经引发群体性事件或可能引发群体性事件的，要确保在今年内解决。
3、解决闲置土地处置纠纷问题总宗数的30%以上；回收换地权益书价值20%以上。
（三）2008年至2009年工作任务。
1、基本解决征地历史遗留问题，并采取措施进一步完善征地制度。
2、解决闲置土地处置纠纷问题总宗数累计达到70%以上；回收
换地权益书价值累计达到60%以上。
（四）2010至2011年工作任务。
1、基本解决闲置土地处置纠纷问题。
2、基本完成换地权益书的回收工作。
二、工作的重点和具体内容
本次专项工作分两个方面进行：一是1990年至2005年期间涉及征地遗留的各类历史问题，包括拖欠农民征地补偿费、土地征收后闲置、被征地农民劳动力就业、安置不落实，生活无保障以及征地实施环节引发的各类问题；二是涉及闲置土地处置的各类遗留问题，包括政府与农民和政府与企业的两大矛盾关系问题。
清理的具体内容：
（一）征地遗留问题。
1、征收农民集体所有土地补偿费的核算和支付情况。主要清理政府制定的具体项目（特别是基础设施）的征地补偿费标准是否符合土地管理法等有关法律法规的规定，是否按照依法批准的征地方案核算征地各项补偿费，特别是市重点工程是否存在政府压低征地补偿费标准的行为；全面清理1990-2005年间征收集体土地的建设项目拖欠、截留和挪用征地补偿费用的情况；对拖欠征地补偿费用的是否制定了限期还款计划，并且严格按计划组织清还；对截留、挪用、贪污征地补偿费用的行为是否予以纠正，有关责任人员是否依纪依法作了处理。
2、被征地农民劳动力就业、安置不落实、生活无保障情况。调查核实失地农民的总量以及集体经济组织的土地被大面积征收后的人均耕地情况；市政府征地时已承诺的招工安置指标是否落实；对失地农民的安置是否根据国家政策制订了安置规划，包括从就业培训、社会保障以及预留生产用地等方面。
3、征地审批情况。征地审批有无存在违法审批征地行为，包括各种形式越权审批、化整为零征地和农用地转用，以及未经依法批准私下征收农民集体土地等行为；对经国务院和省人民政府依法批准征地的建设项目，是否严格实行征地公告、征地补偿安置方案公告和征地补偿登记的“两公告一登记”制度。
4、村集体经济组织对征地补偿费的分配、使用和管理情况。主要检查征地补偿费是否纳入村集体财务并实行专项管理和监督；村集体财务是否实行民主理财、财务公开；支付给村集体经济组织的征地各项补偿费是否按有关规定在村集体和农民之间作了合理分配，被征地农户的权益是否得到保障；村集体经济组织所得的征地补偿费用是否在管理使用中存在违纪违法问题。
（二）闲置土地处置遗留问题。
1、全面查清与闲置土地处置有关的各类遗留问题情况，重点查清土地宗数、面积、土地现状及农民使用、复耕情况。具体内容：依法批准用地、但因各种原因未开发利用，土地仍由农民耕作的；土地征用出让后闲置，政府已依法收回，但尚欠农民征地补偿款的；以限期开发、改变用途等方式处置后又重新闲置的；由于征地操作不规范，征地档案材料遗失或不全，征地补偿款给付情况无据可查的。
2、因处置而引发土地权益人上访、信访、行政复议或司法诉讼的问题，重点查清土地宗数、面积、土地现状及土地权益人异议情况及问题的焦点所在。具体内容：原以限期开发方式处置，但由于规划制约等政府原因造成不能开发利用，导致土地继续闲置的；依法无偿收回或以核发换地权益书方式处置后土地权益人不服政府的处置，申请行政复议或提起司法诉讼的；司法机关裁定闲置土地过户，但不符合法律规定，无法办理过户手续，政府应依法做出处置的。
3、核发换地权益书存在的主要问题。全面查清发放的换地权益书价值总量和回收量，找出换地权益书发放量大而回收量少、发收矛盾突出的原因，以及换地权益书流通渠道不畅、贬值严重的原因，并分析可能造成的后果。
三、工作机制和工作措施
（一）加强组织领导。
为做好专项清理工作，市征地和闲置土地处理历史遗留问题下设办公室，办公室设在市国土环境资源局，由王国升局长廉任办公室主任，戴国川副局长任副主任，市政府有关部门以及国土环境资源局土地口有关股室抽调人员参加，并建立工作负责制，负责全市征地和闲
置土地处置历史遗留问题处理工作，以确保专项清查工作任务的顺利完成。
（二）加强跟踪督办。
1、办公室将定期编制工作简报，反映全市工作进展情况，并及时向省厅、市政府报送情况。
2、对于严重拖欠农民征地补偿费等问题的重点项目，由市国土环境资源局会同监察局、审计局、财政局、农业局等部门牵头重点督办追缴。（由市国土环境资源局牵头，监察局、财政局协助）
（三）坚持依法、合理为前提，采取区别对待政策，妥善解决征地历史遗留问题。
要依据国家和我省土地管理有关法律法规，妥善解决征地历史遗留问题。
1、对不符合土地利用总体规划和城镇规划，近期不能开发利用、且耕种条件未被破坏或原征地手续不完善、农民确实得不到征地补偿以及未实际实施征地的土地，应依法解除原征地协议，将土地退回；或采取同农民签订协议，让农民临时耕作，委托管理的方式处理。（由市国土环境资源局负责）
2、对符合土地利用总体规划和城镇规划，但近期无法安排建设项目，耕种条件未被破坏的土地，可组织农民进行复耕，并约定土地重新开发利用时，可给予适当补偿；对仍拖欠农民征地补偿款的，政府应制定时间计划限期偿还，或者根据拖欠补偿款的金额返还相应面积的土地给农民。（由市国土环境资源局负责）
3、对符合土地利用总体规划和城镇规划、近期可开发建设的土地，如尚拖欠农民征地补偿费的，可由市政府代为支付拖欠的征地补偿费、并完善用地手续后纳入政府土地储备库。（由国土环境资源局牵头、财政局协助）
4、对于90年代初市设立的各类开发区因初步平整造成原已预留给被征地集体经济组织的生产用地，其耕地被破坏、土地被闲置撂荒的，应当安排专项资金用于农田水利设施的修复，创造耕种条件；此外，要积极引导农民充分利用现有的土地资源，结合地区产业优势，发展高效农业。（由国土环境资源局牵头、财政局协助）
（四）采取多种方式解决失地农民的生产生活出路。
1、市政府原已承诺招工安置而因种种原因多年未兑现的，应在安排项目时，有意识地引进一些具有稳定收益的劳动密集型企业，并约定用地单位在同等条件下优先招收被征地单位的人员就业；同时，协调招工单位与招工安置人员签订劳动合同，在此期间用人单位因经营需要与安置人员解除劳动合同的，用人单位应一次性补足养老统筹费用和其他社会保险费用（由于本人原因解除劳动合同的除外）。（由市国土环境资源局牵头、市人事劳动保障局协助）
2、建立健全被征地农民就业和培训机制。市政府每年要安排专项资金，由就业部门组织免费培训失地失业农民，加强被征地农民的劳动技能培训，以提高被征地农民的就业竞争能力；对城镇总体规划区范围内的被征地农民申请失业登记的，公共就业服务机构应当及时办理，给予再就业扶持。（由市人事劳动保障局负责）
3、制定优惠政策，鼓励失地农民自主择业。市政府应当在代款、税收、场地等方面对自谋职业和自主创业的失地农民提供优惠政策，尤其金融部门能放宽信贷条件，降低贷款门槛，鼓励和扶持失地农民发展生产，努力增加收入。（市政府办牵头、税务部门、各商业银行协助）
4、建立被征地农民社会保障体系。要按照省政府《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的通知》（琼府办[2007]20号）要求，在明年初研究制定本市被征地农民养老保障实施办法，明确保障资金来源、缴费标准以及享受待遇等，并尽快建立被征地农民的个人统筹账户。（由市政府办牵头、人劳局、国土环境资源局协助）
（五）继续加大闲置土地的处置力度。
1、要按照海南省人大常务委员会《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》有关规定，对因司法查封未落实处置的土地要继续与法院协商并尽快落实处置。（由市国土环境资源局负责）
2、对以限期开发、改变用途等方式处置后又重新闲置的土地，要逐宗清理并查找原因：属用地单位自身原因造成的，应坚决收回；因
政府规划调整、市政基础设施配套不完善等原因造成的，除按原协议约定的条款尽快落实土地开发条件外，经与用地单位协商，同意以有偿方式交还土地的，应尽快与用地单位签订收购协议，兑现土地收购费用后将土地纳入政府土地储备库实行统一盘活利用。（由市国土环境资源局负责）
（六）建立换地权益书回收的有效机制。
1、建立再出让土地时回收换地权益书的制度。要严格执行《海南经济特区换地权益书流转与回收暂行办法》（省政府令第199号）第十条的规定：“受让以换地权益书方式收回的土地，可以换地权益书支付土地出让金的70%；受让新增建设用地，在以货币形式支付土地出让金中用于土地征收（收回）的费用后，余下的土地出让金可以换地权益书支付70%”。（由市国土环境资源局负责、市财政局协助）
2、纳入用地计划管理。结合供地计划指标，按照省政府下达回收换地权益书指标，逐年完成。（由市国土环境资源局负责）
3、建立回收基金。按规定设立换地权益书的回收基金，回收基金从市政府出让土地收益中按一定比例提取，专项用于回收换地权益书。（由市国土环境资源局牵头、市财政局协助）
四、几点工作要求
（一）严格责任追究。将处理征地和闲置土地历史遗留问题工作纳入市政府相关部门政绩评价和考核重要内容，每年进行考核；对因长期拖欠征地补偿费而引发群众上访或群体性事件的相关部门，追究有关领导的责任；对不按省政府令第199号规定回收换地权益书的，责令限期改正，逾期不改正的，对相关部门主要负责人和直接责任人给予行政处分。
（二）加大资金投入。一是落实征地补偿与安置资金，安排专门资金用于解决尚拖欠农民的征地补偿款、招工安置以及社保、技能培训等问题。二是保证专项工作经费，落实专项工作经费，将所需费用根据工作进展情况和当年工作任务列入财政预算，予以解决。
（三）建立制度。按照征地制度改革的要求建立健全征地管理制度，重点放在完善征地程序，禁止滥用征地权、压低征地法定补偿标
准，改革征地补偿方式，按照“土地换社保”原则建立健全失地农民的社会保障制度等方面。
五、工作安排
根据省政府的统一部署，本次工作采取上下联动、自查自纠、重点督办相结合的方法。专项工作共分为三个阶段：
第一阶段。清查摸底（2007年9月6日至2007年10月31日）。依据有关法律法规和政策的要求和专项清理的范围内容，对上述问题进行全面排查、清理，掌握遗留问题的总量、类型和分布情况，填报省统一编制的调查统计表格；对宗地档案遗失或不完善的，应补充建立和完善；切实摸清底数，做好排查登记。
第二阶段。整改处理（2007年11月1日至2007年12月5日）。要对查找出的问题集中进行分析研究，并区别情况制定整改措施、落实处理意见；同时针对问题发生的原因建立健全规章制度，堵塞漏洞、规范管理。对于农民和权益人反映强烈的问题要作为处理和整改的重点。
第三阶段。检查验收（2007年12月5日至2007年12月31日）。对清理解决征地和闲置土地遗留问题工作进行总结，并于今年11月底向省国土环境资源厅上报总结报告，迎接省组织联合检查组对我市工作进行检查。
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第四篇：2012年历史遗留问题小组上半年工作小结
历史遗留问题小组一季度工作小结
明确维稳工作目标，坚持不懈地落实维稳责任制，定期组织安全维稳检查工作，制定并完善相关应急方案，确保了维稳综治工作顺利完成。
一、多次接访××厂职工要求申请购买存量公房诉求，向市住房办咨询有关存量公房处置的政策，参考有关广州市其它单位处置的情况及经验，根据××集团批示的意见，与××集团共同商议答复意见。负责草拟《××集团出售存量公有住房的工作意见（试行）》及存量公房出售工作事项表交由橡胶集团审批，目前协助××集团继续接访职工上
访，按集团统一口径做好解析，做好职工接访诉求稳定工作。
二、积极协助××厂职工宿舍解决用电问题，经与供电局的不断沟通，已争实施该公变电房的迁建，目前抓紧与××电网签订迁移电房工程项目协议审核报批工作，以尽快解决职工的用电问题。
三、接访××厂位于××地址已房改的80多户因改造大楼水管工程需申请住房维修基金要求，协助其签定维修改造合同，并为职工住户办理申请动用维修基金××万元。
接待××厂××住户因换电梯提出申请维修基金要求（初步需申请××万），这栋宿舍××厂与××厂占各半（共××多户），指导其申请维修基金所需开展的准备工作。
四、配合××集团做好××厂征地宿舍拆迁、补偿职工住户安置工作，咨询、研究相关拆迁补偿安置方面政策，协助××集团妥善稳做好职工拆迁安置工作。
五、为××厂××套拆迁安置房到市住房保障办办理过户手续，目前移送市住房保障办售房部待审批房价中；
第五篇：妥善解决历史遗留问题
全面推进集体林权改革
妥善解决历史遗留问题
全面推进集体林权改革
新宾满族自治县是辽宁省重点林业县之一，也是辽宁重点水源涵养林基地。全县总面积4287.4平方公里，辖15个乡镇、180个行政村，总人口30.6万人，其中农业人口21.9万人，林业用地面积505.4万亩，占区域总面积的78.5%，集体林面积414.6万亩，占全县林业用地面积的82%，森林总蓄积量2573.9万立方米，其中集体林蓄积量1858.9万立方米，占总蓄积量的72%，森林覆盖率70.7%。
按照省委、省政府的要求，从2006年起，我县全面启动了集体林权制度改革工作。随着改革的不断深入，各种历史遗留的林权纠纷问题也不断地暴露出来，引起了社会高度关注。这些纠纷归纳起来主要有以下几种类型：一是村与组之间，组与组之间，个人与村组之间因林木、林地权属不清，界线不明而引起的纠纷;二是农民“自留山”、“承包山”由于管理不善而引起的纠纷;三是一些承包合同不完善而引起的纠纷;四是农村撤队建村以后各小组山林由村集体统一经营管理，村民委员会采伐或转让各小组山林数量不均衡而引起的纠纷;五是农村集体经济组织在流转山林过程中由于操作程序不规范、数量不准确、价格不合理而引发的纠纷。特别是本次林改前农村集体经济组织不规范转让集体山林所引起的纠纷，群众反映强烈。这些纠纷如不及时解决，不仅直接影响集体林权制度改革的顺利推进，更会影响人们的正常生产生活秩序，给社会带来不稳定因素。为了及时有效地化解矛盾，处理好各种纠纷，确保改革顺利开展，县委、县政府在推进
集体林权制度改革的同时，把解决历史遗留问题当作一项重要工作来抓，不等、不靠、不拖、不瞒，分析产生的原因和特点，探索化解矛盾、解决纠纷的途径，并采取了有力的措施，有效地解决了各种纠纷问题，保证集体林权制度改革的顺利推进。
一、成立组织、加强领导、全面落实责任
县委、县政府主要领导亲自挂帅，多次到纠纷发生地进行现场调研，了解纠纷发生的情况，分析产生的原因，研究解决办法，先后多次召开由各乡镇和县直相关部门主要领导参加的工作会议，进行安排部署。2008年县委、县政府成立了林权纠纷调处工作领导小组，2009年县委、县政府又成立了林业综合整治工作领导小组，组长由县委书记、县长担任，副组长由县委副书记和常务副县长担任，成员由县四大班子有关领导及县直相关部门负责人组成。领导小组下设林业“两乱”严打、林权纠纷调处和重大林业案件督查三个工作组。林权纠纷调处工作组组长由主管林业的副县长担任，副组长由县林业局、县信访局的局长担任，成员由县政法委、纪检委、检察院、法院、政府法制办和林业、农发、信访等部门的有关人员组成。工作组下设办公室，办公室设在县林业局，具体负责林权纠纷调处工作的组织和协调。县委、县政府下发了文件，明确了任务，落实了责任，并对工作提出了具体要求，对合同的审查和认定由法院、司法局和林业局等部门负责，并从省、市聘请了林业、法律等方面的专家共同对存在纠纷的合同进行审查和认定;对纠纷产生原因和发生过程的调查由纠纷发生地的乡镇负责;对纠纷山林数量的核查由林业局负责;对纠纷山林的调处由
法院、司法局、林业局和农发局等单位负责;对承包合同纠纷经调处达不成协议的由农村土地承包仲裁委员会负责仲裁;对相关人员的责任追究由纪委、监察局、检察院等部门负责。同时要求林权纠纷调处工作，在县委、县政府领导下，由县林权纠纷调处工作领导小组负责组织实施，乡镇党委、政府和县直有关部门密切配合，村党支部、村委会全程介入。各乡镇也成立相应的组织，有针对性地开展工作。各乡镇党政一把手为本辖区林权纠纷调处工作和社会稳定工作的第一责任人，对在工作中推诿扯皮，阳奉阴违，徇私舞弊，玩忽职守的将给予党纪政纪处分，对肆意阻挠，干扰破坏调处工作的行为，公安机关依据相关法律法规严厉打击。
二、依据法律法规制定调处纠纷的政策意见
在解决林权纠纷工作过程中，除了依据有关法律、法规和相关政策处理林权纠纷之外，县委、县政府于2008年制定出台了《新宾满族自治县林权纠纷调处工作实施意见》，该意见对解决林权纠纷所遵循的原则、采取的措施和工作方法、步骤都做出了明确的规定。在工作中，一是巩固确认：凡是流转行为规范、合同真实有效并依法履行的，应予以维护，特别是依法经过村民大会或村民代表大会讨论通过的不得变更。二是补充完善：签订的集体山林流转合同没有违法违规，但流转程序和合同等方面不够规范，原则上应维护原合同，通过调处、协商、补充完善加以解决。三是依法纠正：对违法、违规签订的集体山林流转合同，明显不合理、少数人暗箱操作、以权谋私、严重侵害集体和村民利益的，可通过协商或司法程序予以纠正。解决林权纠纷
工作坚持依法、依规按程序进行操作，防止出现新的争议和纠纷，同时妥善处理和解决好因林权纠纷而涉及的其它相关问题，使各种问题都能得到完全彻底的解决，不留尾巴，不留死角，保护双方当事人的合法权益。
三、积极调处有效化解各种历史遗留问题
针对我县历史遗留的各种林权纠纷的特点，在具体工作中我们主要采取了以下几项措施，具体就是“确定一个目标、采取二条途径、建立三项制度、利用四种办法”。“一个目标”即：在林改过程中及
时处理好出现的各种纠纷，确保林改工作顺利进行为目标。“二条途径”即：要通过调处、协商和仲裁、司法程序两条途径来解决发生的各类纠纷问题，要坚持以协商调处为主，以仲裁和司法程序解决为辅的原则，因大部分纠纷产生的原因都很复杂，都有这样或那样的前因后果，所以要尽量通过协商和调处的方式加以解决，对不能通过协商调处解决的或者通过协商调处无法达成协议的，要引导纠纷双方通过仲裁或司法程序加以解决。“三项制度”即：建立林权纠纷调处联席会议制度，建立领导包案制度，建立目标考核制度。在解决林权纠纷工作中，我县建立了林权纠纷调处联席会议制度，县委、县政府定期召开联席会议，主要领导亲自参加会议听取汇报，吸收各部门的意见，研究制定解决办法。我们还建立了县委、县政府和县直有关部门及乡镇党委、政府主要领导包案制度，一包到底、限期解决，对因工作不利造成后果的实行问责制。县政府与各乡镇政府签订林业工作责任状过程中，把解决历史遗留问题，妥善处理各类纠纷问题纳入考核范围，考核分
数占很大比重，以促进和保证纠纷能及时化解在基层。“四种办法”即：一是开展宣传，说服教育工作。通过各种形式广泛宣传有关法律、法规和政策，提高广大林农的法律意识，让群众了解法律、法规和政策规定，引导群众自我参与，依法、依规主动化解矛盾，同时要做好纠纷双方的说服教育工作，在解决纠纷的过程中既要承认历史，也要面对现实，既要依法、依规办事，也要以人为本听取多方意见，引导纠纷双方要换位思考，采取互谦互让的方式协商解决问题。二是各部门通力合作，各负其责，全力做好纠纷调处工作。县直有关部门按照新委发[2008]21号文件和新委发[2009]2号文件中明确的任务和职责，全力做好协调配合工作，确保工作取得实效。三是加大查处力度，严厉打击违法、违规现象。县纪检、监察等部门加大对促成纠纷、激化矛盾造成严重后果的相关责任人员的查处力度，对情节严重、构成犯罪的移交司法机关处理。林业“两乱”打击工作组加强对林业违法案件和涉林违法行为的打击，重点查处滥砍盗伐、非法转让活立木等案件，查处为林业违法、违规行为提供方便和保护的公职人员。重
大林业案件督查工作组负责对全县重大林业案件的查处进行督查督办，重点督查公、检、法、森林公安等部门在打击涉林违法犯罪时态度是否积极、量刑是否准确、处理是否到位、有无徇私枉法行为等。四是建立健全保障措施，确保工作顺利开展。县委、县政府抽调了一大批政治素质高、业务水平强的人员参与此项工作，全县三年来共投入资金150多万元，工作所需车辆和物品均能在第一时间首先给予保障，有效地保证了工作的顺利开展。
我县的集体林权改革工作，目前主体改革已基本结束，全县应参与改革的集体林面积为373万亩，已完成明晰产权369.9万亩，占应改面积的99.2%。其中家庭承包面积为249.3万亩、自留山35.58万亩，合计284.9万亩，占改革面积的77%;有6.4万户群众参与了改革，占总户数的98.5%;共签订林改合同11.3万份;林权发证面积366万亩，发证率达到98.1%。各项配套改革措施正在推进之中，已建立了一个县级林业综合管理服务中心和两个分中心，建立各种专业协会43家，成立林业合作组织320个。林权制度改革极大地促进了林业快速发展：一是极大地解放了林业生产力。林改后4年累积造林36万亩，是林改前九年的造林总和，其中非公有制造林比例占95%以上。二是吸引各种资金向林业聚集。改革4年来，全社会投入林业建设资金达3.6亿元，其中各级财政等部门投入林业扶持资金9000多万元，吸引社会投入资金达2.7亿元，占总投入的75%。三是林业产业得到了蓬勃发展。到2009年全县累积林地经济发展达到61万亩，是林改前的4倍。2009年实现林业总产值31.5亿元。农民人均林业及依托林业收入达到3085元，占农民人均总收入的57.5%。林业总产值和农民人均林业收入与2005年相比分别提高2倍和1.6倍。四是促进了社会和谐、稳定，在林改过程中解决各类纠纷304起，处理纠纷山林面积14.26万亩，纠纷调处率达到97.1%。通过改革，有效地拓宽了农村闲置劳动力的就业渠道，农民把主要精力都放到了自家山林的经营管理和林地经济发展上面，人均收入大幅度的提高，社会稳定得到进一步巩固，广大群众一齐称赞是党的好政策给农民带来了实惠。
篇四：项目遗留问题及处理方案
小区物业项目遗留问题的解决方案
（标书专用）参考借鉴范本
老
许
作
品
年
月
日
小区物业项目遗留问题的解决方案
目
录
1、目标
....................................................................................................................................................22、资金来源............................................................................................................................................23、部分问题针对性处理方案................................................................................................................21)外墙砖和外墙装饰条脱落问题
..................................................................................................22)、本小区非机动车乱停放问题
..................................................................................................33）乔木、灌木、草坪养护不到位、草坪裸露问题....................................................................34）本小区建筑物渗水等问题。
....................................................................................................45）本小区监控设备无法正常使用问题........................................................................................46）
本小区水景景观恢复、景观河道淤积问题..........................................................................47）
健身、游乐区域木栈道、木板/条老化问题........................................................................58）
房屋本体存在的隐性质量问题及安全隐患..........................................................................59）
本小区整体区域设施设备标准化管理欠缺问题..................................................................510）
其他工程维修类问题（路牙、广场砖等）........................................................................51、目标
解决本小区项目房屋及其附属设施设备的保护、维修和改造问题及开发商遗留问题。
2、资金来源
1)
首先要以本小区维修资金支付或先行支付为主；
2)
通过业主委员会，社区、行政部门、物业多方共同与开发商协商资金问题，先行支付的工程款，保留证据追诉；
3)
物业建立项目前期问题处理资金池以补充项目维修资金缺口及处理业主相关遗留问题。
3、部分问题针对性处理方案
1)外墙砖和外墙装饰条脱落问题
A.应以本小区公共安全为第一原则及时处理；
B.若我公司入驻后，将安排施工队进行全面检查，发现危险源及时拆除，墙面用防水腻子处理后用同色防水涂料刷涂，尽可能不破坏本小区整体外观；
C.做好维修前后的照片记录工作及文字记录工作，保存好后，待后续责任追溯使用。
2)、本小区非机动车乱停放问题
目前本小区的非机动车管理缺乏合理性，且较为随意，同时地下非机动车库的使用也有较大安全隐患，故我司对于非机动车的管理设想做好以下几方面：
A.将纳入公共安全重点整治工作，落实整改计划。
B.首先，采取通过对业主/租户正确的引导，同时加强宣传及温馨提示力度，缓解非机动车乱停乱放现象。当发生乱停放现象，秩序维护员对将乱停放的非机动车搬到就近的非机动车临时停放点，并在原乱停放处挂牌告之车主何处取车。车主取车的同时，车管员应对其进行劝告，今后不要乱停放，配合物业服务中心共同维护好停车秩序。
C.其次，按计划结合对本小区整体区域地面停车位，予以科学、合理的布局、划线，选出合适的场地，设置非机动车停车棚。
D.提出地下非机动车停车库的“坡改”方案，经报备、批准后，实施改造。
3）乔木、灌木、草坪养护不到位、草坪裸露问题
A.本小区绿化养护较差，杂草丛生，灌木长期未修剪。本公司接管后将加大人力投资，按养护标准突击修剪到位。对绿化草皮缺陷、黄土
朝天的现象提出预案立项逐步整改。
B.本小区建筑垃圾和绿化垃圾乱堆放的现象，必须突击清理，规定堆放地点，明确责任制，做到绿化带内不准随意堆放，加大巡检和宣传管理力度。保洁工作严格执行清扫和保洁标准，工作内容公开张贴，接受业主监督。
C.对机动车辆因停车困难而随意开进绿化带的现象，将认真调研，根据有关法规和政策提出改进预案，及早有效解决。
D.排出科学、合理的绿植养护计划，特别是针对草坪裸露现状，提出季节性补种方案，提出立项预案，待商讨通过后实施。
4）本小区建筑物渗水等问题。
根据我公司经验，此类维修项目维修费用大，维修后效果不尽如人意，可能费用同开发商协商时间较长。建议先行应急处理，同时，做好排水井水泵养护工作，及时排水，黄梅季及雨季，及时开启排风设施，严重时启动消防排烟设施，可有较好的效果；
5）本小区监控设备无法正常使用问题
我公司自有专业维修工程人员，方案比较优化，维修成本相对低廉。，监控设施重新安装按200多个计算，更换全部机房硬盘录像机、高清网络摄像头，更换信号及电源线，平均在
元/个左右，并可通过外网实现实时传输，使用软件或APP实现实时查看。
6）本小区水景景观恢复、景观河道淤积问题
若我公司入驻后，将安排对水景实施进行全面检查，据我公司的经验，水泵故障的概率较大，我司及时修复喷水池内的水泵，使其恢
复喷水功能，给本小区的环境增光添彩。
同时，我司将水景景观河道的保洁，纳入日常的养护计划，将组织专人对景观河道实施清淤工作，待其水质清晰后，设置专人定时、定点对河道表面漂浮物，进行清捞。
7）健身、游乐区域木栈道、木板/条老化问题
若我公司入驻后，将安排对健身、游乐区域木栈道、木板/条，进行专项排查，列出需要修补的内容，鉴于目前正值春节，气候湿润，部分木板受潮严重，须等到夏季，木板/条水分完全蒸发后，逐条予以修复，并采取涂抹保护性防腐措施。
8）房屋本体存在的隐性质量问题及安全隐患
若我公司正式入驻后，将以专业化的角度积极配合业委会追根溯源，最终达到本小区业主满意的结果。
9）本小区整体区域设施设备标准化管理欠缺问题
若我公司正式入驻后，将以精细化的角度，对项目实施标识管理。达到便于管理、提高效率及减少安全隐患的成效，逐步完善：服务标识、指示标识、管理标识、安全标识、状态标识等。
10）其他工程维修类问题（路牙、广场砖等）
纳入正常的维修养护计划，并通过正常工程维修程序处理。
篇五：项目遗留问题及处理方案
工程遗留问题处理程序(总7页)
-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-CompanyOne1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
1.目的明确发展商、承建商及物业管理服务公司的责任，及时有效地解决工程遗留问题，为了规范工程遗留问题的工程维修工作，保证工程遗留问题的顺利处理，保障业主利益。
2.范围
适用于嘉美物业各项目工程遗留问题处理，在质量保修期内物业的所有工程。
质量保修的范围包括全部施工工程：其中主要包括基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏、电气管线和设备、给排水工程、门窗工程、暖通工程等。
3.职责
3.1物业公司全面负责工程维修的协调、处理。对工程维修质量有检查权、监督权。
3.2开发公司工程部门成立专门维修审核人员，有义务对验收时所提问题进行维修整改，物业服务中心负责以书面形式将工程遗留问题转所在地产公司的工程部现场协调处理意见。
3.2物业维修主管负责工程遗留问题处理和情况的跟踪，原则上3日内必须处理完成。并将信息反馈至服务中心客服部。
3.3项目经理跟进工程遗留问题的整体处理情况，协调相关事项。
3.4工程负责与地产公司相关部门协调对重大工程遗留问题的处理。
3.5物业公司负责物业维修记录。
3.6发生涉及结构安全或者严重影响使用功能（譬如上、下水漏水、暖气漏水或者漏气、线路故障等）的紧急情况下维修，物业服务中心有权在取证之后立即进行抢修。为不使维修责任扩大，在紧急情况下，物业服务中心有权先行采取必要措施，由此发生的所有费用，由原施工方承担，随后应及时告知地产开发单位；
3.7有下列情况之一的，物业公司可直接组织人员进行处理，所发生的费用由施工单位质量保证金中扣除；
3.7．1接到通知后没有组织人员进行维修并且超过3天规定时限的；
3.7.2服务中心两次电话通知施工单位未到现场维修的；
3.7.3维修费用由工程部在施工单位维修保证金内支付，物业公司收取该维修总费用的20%作为物业公司的管理费（管理费由施工单位支付不含在维修费中）
4、维修取证
4.1物业公司在组织人员进行工程维修之前须做好如下工作：
4.1.1保留告知对方存在质量问题的通知《工程遗留问题处理记录表（通知）》、电话通知施工单位的记录；
4．1.2做好取证材料的收集工作，取证材料包括工程质量问题的照片、实物、业主签认的书面报修记录等。
4.1.3物业公司对工程质量问题无法进行诊断或存在问题较大无法自行处理时，应及时上报到置业公司工程部门，由工程部门制定施工方案、组织人员进行处理。
5.1物业接管验收时的工程遗留问题处理流程
5.1.1物业正式接管验收时发现的公共部分及房屋主体问题，由维修主管汇总记录在《工程遗留问题处理记录表》中，报地产工程部，落实处理措施。
5.1.2交楼验房时业主提出的遗留问题，由验房人员填写在《房屋验收表》上，维修主管汇总，由服务中心指定人员将内容整体主送所在地产工程部，抄送客服中心客服部相关人员。
5.1.3对上述工程遗留问题，由维修主管整体汇总到表格中，并跟踪问题的解决进度。
5.2交房后工程遗留问题
5.2.1服务中心接到业主或维修部员工的现场报修，通知工程部人员到现场确认核定，施工单位未撤场的，报工程部协调处理，施工单位已撤场物业技术力量可以解决的发单至工程部确认，由托物业返修办及时受理和处理，费用在施工单位支出。
5.2.2若为返修不能解决的工程遗留问题应填写在《客户意见受理单》，报地产工程部，跟进协调处理。
5.3由于工程遗留问题而引起的紧急情况或安全隐患，物业维修主管应采取应急措施，并做好记录，拍摄现场图片，如条件允许，必须保存好现场物证。
5.4物业维修主管应每月对遗留工程处理进度进行统计分析，并报项目经理和工程部抄送地产公司。
5.6交房半年内，对重大工程遗留问题有解决的方案。
5.7交房一年，已解决问题占总遗留工程的50%.
5.8交房二年，已解决问题占总遗留工程的80%.45.9交房三年，无较大遗留工程的存在。
6.0支持文件
6.1JM-WX-YL-001《工程遗留问题处理记录表》
6.2JM-WX-YL-002《工程遗留问题月度处理进度统计表》
6.3JM-WX-YL-003《客户意见受理单》
工程遗留问题记录表
编号：JM-WX-YL-001收文单位：
通知时间：
维修地点（房号）
通知形式
必须完成时间：
结果（未处理原因）
维修内容
工程部意见：
工程部签字：
现场管理人员签字：
编号：JM-WX-YL-001工程遗留问题记录表
收文单位：
通知时间：
维修地点（房号）
通知形式
必须完成时间：
结果（未处理原因）
维修内容
工程部意见：
工程部签字：
现场管理人员签字：
客户意见受理单
编号：JM-WX-YL-002业主姓名
房号
联系电话
投诉意见
业主签名：
日期：
投诉要求依据
业主签名：
日期：
计划处理方案及完成时间
物业公司意见
经办人签名：
日期：
施工单位及联系方式
篇六：项目遗留问题及处理方案
PPP工程项目工程移交及遗留问题处理方案
第一章
工程交接
1、通过合同工程完工验收或投入使用验收后，项目管理公司与施工单位应在30个工作日内组织专人负责工程项目的交接工作，交接过程应有完整的文字记录并有双方交接负责人签字。
2、项目管理公司与施工单位应在施工合同或验收鉴定书约定的时间内完成工程档案资料的交接工作。
3、工程办理具体交接手续的同时，施工单位应向项目管理公司递交工程质量保修书，其格式按规定执行。保修书的内容应符合合同约定的条件。
4、工程质量保修期从工程通过合同工程完工验收后开始计算，但合同另有约定的除外。
5、在施工单位递交了工程质量保修书、完成施工场地清理以及提交有关竣工资料后，项目管理公司应在30个工作日内向施工单位颁发合同工程完工证书。
第二章
工程移交
1、工程通过验收并完成试运营工作后，项目管理公司宜及时将工程移交运行管理单位管理，并与其签订工程移交协议。
2、在竣工验收鉴定书印发后60个工作日内，项目法人
与运行管理单位应完成工程移交手续。
3、工程移交应包括工程实体、其他固定资产和工程档案资料等，应按照初步设计等有关批准文件进行逐项清点，并办理移交手续。
4、办理工程移交，应有完整的文字记录和双方法定代表人签字。
第三章
验收遗留问题及尾工处理
1、有关验收成果性文件应对验收遗留问题有明确的记载。影响工程正常运行的，不应作为验收遗留问题处理。
2、按照竣工验收鉴定书、合同约定等要求，督促有关责任单位完成处理工作。
3、验收遗留问题和尾工处理完成后，有关单位应组织验收，并形成验收成果性文件。项目管理公司应参加验收并负责将验收成果性文件报竣工验收主持单位。
4、工程竣工验收后，应由项目管理公司负责处理验收遗留问题。
第四章
工程竣工证书颁发
1、工程质量缺陷责任期满后规定工作日内，项目管理公司应向施工单位颁发工程缺陷责任终止证书。但保修责任范围内的质量缺陷未处理完成的应除外。
2、工程缺陷责任期已满以及验收遗留问题和尾工处理完成后，项目法人应向工程竣工验收主持单位申请领取竣工
证书。申请报告应包括以下内容：
2.1工程移交情况。
2.2工程运行管理情况。
2.3验收遗留问题和尾工处理情况。
2.4工程质量保修期有关情况。
3、竣工验收主持单位应自收到项目管理公司申请报告后规定工作日内决定是否颁发工程竣工证书。
颁发竣工证书应符合以下条件：
竣工验收鉴定书已印发；
工程遗留问题和尾工处理已完成并通过验收；
工程已全面移交运行管理单位管理。
4、工程竣工证书是项目管理公司全面完成工程项目建设管理任务的证书，也是工程参建单位完成相应工程建设任务的最终证明文件。
5、工程竣工证书数量按正本3份和副本若干份颁发，正本由项目管理公司、运行管理单位和档案部门保存，副本由工程主要参建单位保存。
篇七：项目遗留问题及处理方案
建设施工遗留问题（及建序号遗留问题问题地点基建办施工单位办公区柱子旁边施工单位蔬菜初加工间清洗池拐角施工单位海鲜过渡库顶压缩机顶部屋面1施工单位屋面多出漏水出港冷藏库顶检查口顶施工单位员工餐厅加热台顶部灯管旁边施工单位员工宿舍1号男宿舍屋顶好几处漏水施工单位热交换站台阶施工单位化
煤气房台阶2施工单位水泥台阶风化收货平台地面基建办施工单位提升泵房台阶施工单位3厂区水泥地坪多处厂区办公区门口风化厂区大门口施工单位4未设地漏，地面难面点间烤箱前面以清洗消毒基建办初加工间基建办5地面倾斜度不大，易积水，影响环境卫生冷厨基建办热厨双开防火门旁边基建办6消防水池换气管太短消防水池旁基建办7煤气房墙皮脱落煤气房台阶旁边施工单位
8面点房门口墙裂缝面点房双开门旁边基建办施工单位9化粪池问题化粪池基建办
（及建议解决方法）航食建议备注在漏水处重新做防水在漏水处重新做防水在漏水处重新做防水在漏水处重新做防水在漏水处重新做防水在漏水处重新做防水重新修补完了贴瓷砖
重新修补完了贴瓷砖重新修补完了贴瓷砖重新修补完了贴瓷砖修补地面切开，做一个明的地沟槽，连接下水在靠近地砖缝隙处切开一个小槽，连接地沟槽在靠近地砖缝隙处切开一个小槽，连接地沟槽在靠近地砖缝隙处切开一个小槽，连接地沟槽在焊接一个50cm高的管脱落处重新粉刷涂料
重新修补完了贴瓷砖航食最彻底的解决办法是，把我们公司的提升泵房废弃，把排污管道直接并入基地化粪池，在热交换站和采购办公室之间开挖一条深槽，架一条排污水泥管，因我司化粪池和基地化粪池之间的地面是有落差的这个办法可行的话，每年要为公司节省2W元，2次清理化粪池1.1w元，清理下水井4000元，电费1500元，还有电机维护，其它损耗
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