篇一：房地产估价规范版解读篇二：房地产估价规范版解读
柴强关于房地产估价规范的解读
柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理
(一)很高兴再次来天津，给大家讲新的房地产估价规范做一个全面系统的一个解读，安排两天时间，今天一天是我给大家讲，明天一天由~~教授来讲，一共三天，第三天由~~教授估价报告的一些问题进行介绍，今天和明天房地产估价规范的内容五章五节五条做一个介绍。
我记得天津八月多办房地产估价基本术语的培训班，基本术语和规范现在合在一起就完全衔接起来，基本术语和新的规范的用词基本是一致的，听了术语再听规范就比较轻松了，原来记得新的规范修订过程中，最后的稿没出来，基本上接近这个最终稿，也给大家讲过，也有和以前有不同。这两天把新规范梳理一遍。两天把规范讲完时间很紧，在河南省用三天时间很紧张，没讲透。基本术语和修订中的稿子都用过，所以就讲得快一点。
房地产估价已经有两个国家标准，一个是房地产估价规范，99年颁发的，今年做了全面的修订，重新颁发，实施时间是今年12月1号，今年12月1号后就要按新规范的要求来做，特别是估价报告没达到新规范就不合格。另外一个估价标准，就是房地产估价基本术语要求，因为房地产的专一性很强，很多术语放在老的规范里单做一章，原则上满足不了需要，所以把它单独抽出来，175条术语单独成为一个国
家标准。
将来关于这个用语用词怎么用，那就是按照术语标准来用，它的定义论点也是按照这个术语标准去做。所以说我们房地产估价这样一个挺远的专业，都有两个国家标准，也是不容易的。
接下来简单谈一下这个规范，宏观上来理解：这个规范了就是咱们在房地产估价过程中遇到什么样问题的时候应当怎么做不应当怎么做，原理是一个意思一个方向，就是你在做估价的时候遇到什么样的问题，把这些问题按照我的题板概述出来。那现实中也不是所有的问题能遇到，主要的这些大的出现问题的方面都给你指出来了。在遇到
这些问题时你该怎么做不该怎么做啊，都做了一些规定。所以咱们在估价中不清楚的地方查查这个新规范有没有规定，有规定按照新规范去做就行，遇到一些行为不应该怎么做，像这些最起码知道。规范主要就是指这些，就像咱们走路一样走到一个地方不知道怎么走了，是往前走啊还是左拐啊还是右拐啊还是往后退啊，这个是一样的道理，它告诉你怎么做。
所以这次新的规范与老规范相比，一个是要求更具体更详细了，如果你对照老的规范，老的规范是99年，那个时候实际业务也不太多，种类研究还不够，但在当时了也算是比较先进的了。那从现在来看了，老规范的规定是比较粗略的，好多现实中的问题还没有把它说清楚。那这次的新规范
了能说清楚的基本都说清楚了。那还有些看不懂的有争议的到以后修订再解决。总的来讲，它一个方面更加具体细致了规定，第二个方面增加了许多新的内容。特别是我们把它称为新的工具，就像你的工具箱里面有哪些工具。具体来讲就是估价方法这一块，我们有一个其他估价方法。常用的估价方法我们说有四种。市场比较法对应的名称统一改为比较法，再是收益法，再是成本法，再是假设开发法这些常用的四种方法。其他估价方法原来也有一点但是不多。这次为了适应房地产损害赔偿的估价，损害赔偿估价我们的一个重要领域。讲起来天津这个事情就要涉及到损害赔偿的估价问题，这个里面我们讲到了损失资本化这是一个，还有一个就是修复成本法是对于这个可修复的修复成本来估价。那还有价差法，损害前的价格价值和损害后的价格价值这个之差，就是价差法。这样一些方法，另外为了批量估价，适应批量估价的需要，特别是房地产税收这里面国家要求一定要有房地产估价的力度，加强房地产交易税收这块，所以各地方都搞了批量估价。但实际上都是为了将来房地产税开支做好准备的，房地产税这次拉入了全国人大的~，这么讲中国迟早要开通房地产税，房地产税简单来讲就是按照房地产的价值每年都要征收的一个税，这个房地产的价值是评估出来的，所以也有把它叫做按照房地产的评估值来收税。所以将来这块业务需要开展开的。另外我们提供两个方法，一个叫做
标准价调整
法，一个叫做多元回归分析法，所以根据现在新的估价业务增加这些方法。
第三个方面是深化拓展估价业务，特别是不同估价目的下的估价那块要大大拓展。这让我们看到将来我们的业务有哪些种类，更重要的是将来有哪些估价标准出来，特别是一些主管部门，这些业务属于房地产的估价业务，应该是房地产估价机构估价师来做的可以做的这些业务，这样的作用和意义作为国家规范标准。我们目前的业务还比较单一集中，将来我们看业务有哪些种类，是一个还是现实估价中的难题，像用途不一致的时候，怎么办，经常遇到这个问题，实际用途，规划用途，正当用途等等这样一些。那我们这次规范对实际中一些不好的做法做了一些限制，做了些调整，接下来关于这个规范怎么理解也给大家讲一下，规范是国家标准的呈现，一个国家标准就像其他的产品一样都有它的标准，国家标准是效率最高的一个标准，另外还有行业标准、还有地方标准、还有企业标准等，我们国家有个标准化嘛，鼓励企业自己制定这个标准，但是企业这个标准了，包括行业标准、地方标准，它都要沿用国家的标准，就是应该比国家要求的标准要高。反过来讲，国家标准它要求是最低的。那我们估价来讲了，估价至少要达到国家标准，这是房地产规范的要求。不是反过来的，国家标准要求是最高的实际上是要求最低的。它是效率最高的，最后衡量的标准就是国家标准，它
的要求就是你至少要按照国家标准来做。而且你可以做的更好，要求更严。就和产品是一样的，这个产品合不合格，如果有国家标准的话达没达到国家标准，如果没有达到标准它就是不合格，就是这个意思。那你这个产品可以做的比国家标准还好。那么就是这个意思，所以大家要注意。不是规范要求，那我这个做的达不到国家标准的要求，就是不合格。至少要达到国家标准的要求。这是这个方面。
接下来，这次国家标准有一些重大的改变，我先看看，把它说几个方面，一个要求是采用比较法估价的时候，应该对可比实际的外部状况和区位状况进行实地查看，就是对这个看到的实例要对它的外部
状况和区位状况进行实地查看，估价师要亲自到现场去看。我们以前这叫做对估价对象有可比性，所以这次就要求了在估价操作中要用比较法估价的时候，要说明可比实例的名称，还要附上位置图和外观的照片，都作为估价报告的一个附件。这个就难度很大，现实中做比较法最难的就是去找真实的案例，造假的乱编的用挂牌价的等等。这个一定要真实的。可能真实的大家都没有，或者找不到，那这个就别估价。那谁胆子大可能没搞，那等哪一天撞上了，算你倒霉。可能平常没人去查。所以这块在修改规范的时候很多老总出于能不能用挂牌价等等，当时很动心也想改，后来问了美国的专家，美国专家说你这么搞还要估价干什么呢？你就别吃这饭了，这是最起码的，但以前没有说
清楚。就像很多产品一样都在搞假，不搞假确实挣不了钱。它确实是难，简单讲这点确实是难。那这点说起来，我们这次修改规范为什么这么做，就是要大家做一个项目像一个项目。别干那么多了，干得慢干的好一点，过去做一个项目收一个项目，现在可能做10个项目收不到一个项目的钱。就当你慢慢干一个是一个，估价就应该自己做，否则估价就会越搞越简单，越搞这个收费越低，最后不但坑了自己，还坑了社会。我在这里简单讲个例子：我好几年前，和我们的领导去了意大利，你们也注意过吧，当时外面好多人对中国……，我问他为什么，他就说确实也就是中国可恨。我说为什么可恨？太勤快了，这是第一个。第二个，太不守规则、破坏规则。我说你举个例子，开餐馆，外国人开餐馆几点开门几点关门井井有条，中国在旁边开餐馆就延长一夜时间，他也勤快啊，人家老外忙，他也忙就忙一夜通宵达旦，没日没夜干，别人也跟着你学，你就加价。就搞这些东西，最后的结果是什么了，没有好的服务人员，那也没有休息时间来琢磨菜的质量琢磨服务啊，把它当做乐趣啊，又挣钱又当做乐趣啊这些东西来做。根本休息时间都没有了，每天疲劳的干，干到一定的程度就来上假的东西了，原料是假的，卖的油是假的，吃的人也就倒霉了。就这样一种心态在中国就是普遍现象，最后就是谁都倒霉。本来市场就这么大，你井井有条的干活是吧，合理的社会标准，大家有一个休息时间。
干了之后也挺有乐趣的，厨师也愿意去炒菜，服务员也觉得挺好的也受人尊重了，偷工减料，估价现在也就是这样一个结局，说实在话，再不作出要求就是这样的状况，最后是人人都倒霉社会也跟着倒霉，所以我们提倡要干好要干慢，而不是图快，但必要的快合理的快是需要的。所以这第一点了采用比较法估价要选择真实的交易实例，它过去不是这么强调的，强调的不管用啊。现在一定要把名称位置说出来还要把位置图和外观照片附上，将来一查实如果没有，发现的就倒霉。
第二个估价技术报告，要不要提供给委托人，原来是一个难题，特别是在征收评估里面，技术报告是不给的，也不敢给。好多地方给鉴证部鉴证厅写请示要怎么怎么办，我的意思是给的，但领导说是不给，这个模模糊糊的，像跟老百姓玩游戏然后就不给了。因为不敢给，有些就没做，有些拿出来就漏洞百出，那老百姓对你这个东西是怎么来的他都看不清楚，那么这东西不是你想给就给想不给就不给，也没有强制要求给。给不给在估价整个活动中来约定，就是签委托合同的时候说清楚，你给就给不给就不给，那将来这形成的话，我给话的这收费就得高一些，不给的话收费就得低一些等等这样一些东西就。现实中的一些矛盾也就解决掉，但在协议上一般是不给的，因为这也是商业秘密啊等等一些东西，但有些时候是要给的。那么通过这种事前说好，那也可能你
进行到一定程度你不给别人也就，你自己看着办，那也得和收费挂起钩来，不能事前不说今后就扯皮。再一个，应当采用批量估价的方法，当然批量估价也有限定，就是抵押贷款，抵押贷款前的那个东西都不能采用批量估价，现在许多机构批量估价自动估价，那这个东西可以搞，那是给信贷口头估价咨询的，那正式的报告都要一步一步来弄。征收的估价也不能搞批量估价，批量估价是针对抵押贷款后来说的以及房地产税收的估价，除了这些项目以外，每一个估计项目至少有一名注册房地产估价师全程参与，实地查看估价对象，撰写估价报告等估价评估。就是一个估价项目至少有一个注册房地产估价师全程参与估价工作，哪几个把重要的几个点出来，接单的时候~~估价评
估的时候你要看，到现场的时候你要干，写报告的时候你也要干。现在好多公司把这个估价工作了搞流水作业，特别是房产估价，有专门业务员等等这些，有的专门去看现场，估价师不去看。那厦门地方协会觉得这个现象严重，所以都要求估价师自己去看现场，结果了，估价师都去看现场写报告的又不是估价师。所以我们这次新的规范，三个估价工作都得你来干至少有一个估价师全程参与。这次总的来讲，新规范提高了注册房地产评估师的地位，同时加大他的责任。都叫做注册房产估价师或者房地产估价师，这两个也明确区别了，绝大数工作都做在注册房地产估价师，但也可以有适度的帮助你估价的人员。但实地查看就是你干
的事情，查看后的这结果办的好坏出没出问题将来承担责任的都是注册房地产估价师。说白了就是这些，不是说他们不可以做，也可以做，但是他做的不是他来负责，他是要对你负责，你要对他的东西负责，他不是对社会负责。这就加大了估价师的责任，过去好多不是房产估价师的替代估价师，就像我们其他的行业一样，一出问题一抓的都是临时工农民工。那现在这样，将来出问题一抓的就是房地产估价师，让你天天发抖，当然了你就可以和老板估价，估价师在注册完之前不能因为就是找几个挂名的，这整个是这样一个改变，当然其他人也是可以帮助你辅助你的，他是替你干活的，这要说清楚。所以这些对老板来说可能影响比较大。
接下来一个方面，每个估价项目至少选派两名能够胜任该估价工作的注册房地产估价师共进行估价。项目不论大小至少有两名房地产估价师来共同估价。其中一名为项目负责人，所以将来每个项目都要有项目负责人，而且项目负责人必须是房地产估价师。这个事情是比较大，那其他的我们在过程中再说。包括我们说的估价师在签名也有要注意的地方，注册房地产估价师的签名，过去了签名也不规范，签名都在估价师声明里面签。这次把它改了，注册房地产估价师的签名都放在估价结果报告后面的，等你签字的时候要看看这个估价结果，过去都是在估价师声明里面签，声明了都是一个模板，还有就是看那个结果签字每一个都不一样。不能平时
都签好了，到时候就直接把它弄上去。而且这次签名了，要有统一的格式，一个表格，这个表格里面打出你的姓名，打出你的注册号，这别人就看得清楚。接下来后面再签上你的名字，还要注明签名时的年月日。你是哪一天签的，所以要这个统一的表格形式。所有这些要求，都要我们规范估价做得好，就应该这么来做。
接下来请大家翻到目录，目录里面归纳模式，第6页，所以整个规范的正文是八章，我今天讲得就是第一章到第三章。在第四章，我讲前半部分，第四章估价方法，我讲到这个收益法为止。成本法、假设开发法其他估价方法由~~~教授来讲。另外第五章是由我来讲，不同估价目的下的估价。这个上午我们把第一章准则，第二章估价原则，第三章估价程序，再把估价方法前面三节讲，下午讲不同估价目的下的估价，剩下来的内容就由~~~教授明天他来介绍。
接下来请大家把规范翻到正文里面的第一页，就是准则，我就逐张逐条给大家捋一遍。这个准则，原来老的规范是四条现在新的规范只有三条，删掉的是哪一条了，是原来的第三条：房地产估价应独立客观公正。这个独立客观公正放在后面一章里面去，就是估价原则里面的一个点。实际上是把它降低了，降低了我们的失误，我们房地产估价是要在关键的地方改变，不是所有的估价都要遵循客观公正。所以关于我们房地产估价的关键要变更要改革，我们提出来十几个方
面。那其中和这个里面相关的，一个是要从见证性估价转向咨询性估价，过去我们的估价主要是提供价格价值证明作用的这个估价，按这个估价来做。那将来要提供很多咨询性的估价，我们这次就写的非常明白，过去主要是为政府，定这个出纳的底价图。这次的话了明确到为意向用地者，大部分是开发商，他想把这块地它的报价它的出价做出来，还可以做竞争对手的可能的出价等等，这个是改成咨询性的这些估价。其他估价不做改变，所以我们从见证性估价改为咨询性的估价，见证性估价这个词啊在术语标准里分为两类。所以咨询性估价就不一定是客观公正，另外一个和这相关的，从争议的第三方转向代表的某一方当事人。我们过去的估价讲得都是自己是中立的第三方，但将来我们可能讲的是代表某一方的当事人。你看这些就像是律师一
样，代表原告代表被告替他辩护。我们估价师将来也可能这样，像司法鉴定里面也可能是见证性的中立的第三方的。像人民法院这个拍卖了未确定保额价提供应对的估价，可能还有中立的第三方，那也可能当时接受的某一方不说。你像离婚的这个案子，可以代表这个男方来估价也可以代表女方来估价，将来双方见证人员再来验证。等等这样一些情况，不完全是中立的第三方代表某一方，等等这样一些是我们的观念变更。这叫拓展业务，就是把估价做实了，这次这一方面做了很大的变化。所以将来第一要看比较，比较很简单，就是制定这个规范的过
程。三个目的：规范估价的活动，统一估价的程序和方法、保证估价的质量。第二条就是这个估价适用的范围，适用于房地产估价的活动，这条必须要注意，所以了这次在说明里面了讲得是非常透。所以大家可以翻到60页，我简单提一下，这个非常重要。就这个规范它的适用范围是什么，第二条讲到了适用于房地产估价活动，那什么是房地产估价活动，所以就得根据说明，说明各种需要，对各种类型的房地产它的各种价值和价格，它不仅仅是估价地上的房屋或者建筑、产地等等这样一些。将来你遇到一些争议的，哪些应该房地产估价来做的，这里面就说的非常清楚了。各种需要都在里面列举了，税收呀、征用啊、拍卖、变卖、出租啊、分割、合并啊、损害赔偿、保险转让啊、租赁啊、建设用地、房产投资基金啦，还有公允价值计量啊，还有企业的各种行为改制上市资产评估资产变卖等等也不说了。第二个，各种类型的房地产，这里面列举了房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产，实际上除了房地产之外还包括房屋里面的一些动产无形资产等等一些。比如说酒店啦，加油站，公园，高尔夫球场等等。它都是整体资产。包括商城在内，它是整体资产中的房地产，整个一个企业里面它可能是起到了房地产等等。那我们也列举了这样一些用途。第三个方面就是各种价值和价格，除了司法价值之外，还有投资价值，现状价值，快速变现价值，产业价值，抵押价值，抵押净值，~~价值，保险价值，卖方要价，买方出价等等，这些算是房地产的，为了各种目的的，对房地产评估的各种价值都是属于这个规范以外。反过来讲，我们的业务范围也是这个，讲到这个地方，国家近几年来对职业这个资格进行力度最大的~~，有些和我们相关的这些评估都被取消了。但是我们房地产估价还是被列入了职业资格，干这个活必须要有这个资格，没有这个资格就不能干，干出来就是无效的。反过来讲，它不属于准入类的职业资格就是什么，谁都可以做。你还不能阻止，行政机关阻止行政机关就是违法，所以我们国家有个行政许可法，你们可以去看看。所以我们房地产估价师这个职业资格啊，按照现在的说法就是准入类的职业资格。他就必须得取得这个资格，没有这个资格就不能干，反过来不属于准入类的，谁都可以去做。所以这是一个情况跟大家说一下。那我们这个职业资格未来会怎么样？那也有竞争对手希望把它取消掉，所以未来会有三种人，继续保留准入类的职业资格，第二个改为水平评价类，就是你还可以干，但不是强制性的，资产评估实际已经改为了水平评价，那就是说你还可以保留这个名称，但是不是说有这个名称就可以做这个事情，不一定。就看看你是不是教授，是不是硕士博士，有一个就相信你，就像这个事情必须是教授去干，硕士博士去干，就是这个意思。第三个就是完全被取消，完全被取消，就是这个名称都不用搞了。所以将
来会这么演变，但继续保留的可能性是比较大的。最差的了，就是改成水平价。完全被取消的可能性基本上没有。美国也好，发达国家也好，我们审查评估这个里面只有房地产估价按照这个标准来，所以中国目前跟其他发达国家是一样的。它只有房地产估价师才取得真正的~~，其他的人都可以干其他的评估，它比方涉及到了金融安全，像我们台湾地区就自动~~价格，有要求的主要是针对房地产，但也有些估价它没有这方面的要求，谁都可以去做，那你也可以做的很好。那通过这些东西，在英国和我们香港按照这个，或者具体来讲产业质量，你像一些就是房地产估价师，那香港的房地产估价师也取得了内地房地产估价师的资格证。那他的~~法律上必须具备这个东西，但是从英国发展了上百年，还有一个英国皇家~~协会，他们有没有法律要
求，不是他的会员了也没有人来请他做，因为不相信。所以我们国家为什么要搞这些了，就是通过市场来调节，而不是通过法律强制性的。这就是第二条吧，跟大家讲一下。这个适用的范围大家可以看说明，再去讲哪些属于房地产估价。第三条就不讲了，因为也可能有其他的估价标准。相对应的问题都有规定。如果其他规范有相关规定了，我们再按照其他的要求，像我们就按照房地产规范基本术语要求。所以用语用词了都要规范，不能自己自创。这是第一个。
那接下来是第二个，估价原则，这里面作出了重大的修
改，最大的一个了就是区分了不同的价值价格它的评估应当遵循什么，这是最大的一个区分。过去我们都是笼统的房地产估价应当遵循什么原则，主要是评估市场价格，但现在业务越来越多越来越复杂，需要评估的价值价格类型也是非常多的，所以我们规定要遵循市场价格的原则。接下来，我们逐条来看一下，第一条就是你评估市场价格的时候应当遵循的原则，还是原来老的，五个原则，一个是独立客观公平公正原则，第二个合法原则，第三个是价值时点原则，第四个是替代原则，第五个是最高估价利用原则。这五个原则在规范第四条都讲到了，遵循这个原则应该都能做到。
接下来第二条房地产的抵押价值和抵押净值，针对我们目前房地产抵押估价，是比较普遍的也可能是最多的。那这次增加了抵押的估价，你可能评估的是抵押价值，也可能是抵押净值。在南方所有的银行要求评估的都是抵押净值。抵押价值抵押净值在术语里面都有定义，区别就是抵押净值要在抵押价值的基础之上，还有扣除诉讼的费用，律师的这些费用，拍卖评估的费用，初始的税费。实际上了，银行去贷款了，如果还不了钱，拍卖过程中卖了多少钱还扣除相关费用，从拍卖所得的价款里面扣除诉讼的费，也是你去拍卖诉讼找律师再是拍卖委托人，也有司法鉴定，就是司法拍卖估价。交易中的一些欠的税费。这个抵押净值简单讲就是这些。评估这两种价值的时候，都要~~司法价值评估的内容，上面
的五个原则除此之外要注意谨慎原则，谨慎原则是一个特质，估价都要谨慎，遇到不确定因素怎么办，实际上是特指。至少是六个原
则要遵守。这是第二个抵押估价的原则。
第三个对其他的价值的评估，太多了说不清楚，做了一个原则上的规定，房地产的投资价值，现状价值等其他价值，根据估价目的和价值，什么是估价目的，简单来讲就是什么样的需要来估价，评估的哪一种价值，从市场价值评估来说，从上面五个原则中选择适用的原则，你认为哪种需要你来选，你认为那种原则要增加，那大家开会研究添加，像房贷投资增加两个原则，一致性原则和一贯性原则。像为开发商拉苦力，从政府那招拍挂获得土地。站在开发商的角度，为他做估价，这个典型的最直接做的是投资价值。这是我举的例子。土地的估价大部分最有用的就是假设开发法。这个方法运用的时候不论投资价值的运用还是正常的一般市场价值的运用差异特别大，从观念就差异非常大，首先我们先说这个土地值多少钱，假设开发法看他建好能卖多少钱，假如是商品住宅那就假设这个住宅在市场上卖多少钱，市场价值还有开发商的品牌，大品牌的开发商卖价格高，小的不知名的就价格低，很显然的所以根据开发商的品牌来估计价格。第二个，成本，要减去投入的东西，不同的开发商不同，大的批量的采购成本低，小的采购成本高的多，就像买东西一样，批发的便宜，你们要家里装修就贵，这个就很大就需要总经理给
我介绍，挣的是老百姓的钱，按照这个说法，他就挣这个价差成本，把价格压倒最低。如果市场价是1000块钱，他100块钱就能搞到。所以不同的企业，他这个不一样，那还有管理水平，管理的好坏，还有他对自身的要求，对阅历的要求。投资价值与市场价值评估不同，它是站在特定的单位和个人的角度，结果它自身就多出了一些约束。市场价值是站在一个典型的普通的大多数人的角度，所以不必客观公正的，我们怎么来理解。那广义上来讲，一般情况下也不一定这么要求。你看现状价值是没有最高最佳利用的，市场价值都要最高最佳利用的。所以现状价值的评估不一定要遵循这个最高最佳利用原则。那现状价值是在什么情况下才会评估了，我们在现实研究中会提到，就是房地产税，现在国家在搞房地产的制度税，那房地产税要不要按照这个来搞啊，有两种情况，有利用~~来偷税，有些就是按照现在这个
状况。那我个人的观点就是按照现状来评估。这样老百姓也会减轻一点儿负担，这就是一个现实的问题。那可能其他的情况下也要评估现状价值，所以这是第三条。
接下来第四条，就是6个估价原则要遵循的要注意的，主要是对评估价值，我们的评估价值就是评估出来的这个价。独立客观公正原则就是评估出来的这个价格是各方当事人评估出来的都是客观合理的，不偏袒某一方，不会一方有利一方不利。简单说就是这样，不做多说。第二个是合法原则，合法就是里面这个评估价值是在依法判定的状况下评估出来的价值。这个经常出现在我们现实中，你看违法违章的建设啊，临街的住宅他把它改成工业房啊，这个东西你要遵循合法原则应该怎么做，严格意义上来讲，你要按照规范按照规划证书记载的来做，这就是合法原则。你像房屋征收的时候，有些你改了是伪证，那就是没有遵循合法原则。那如果不遵循合法原则，那哪些是遵循哪些是不遵循是看估价过程中确定价值的类型，再确定遵循的原则。你像我们说政府给他2.5，你就按照这个来做，那这个行为行不行了，那按照2.5的他找关系找规划，那从2.5改成5增值多少啊，我就这么大一点的地能带来多大的收益，反过来讲他就花多少钱去干这个事情，值不值了，那他这是一点，是不是合法行为了另外再说。这种特殊的情况要考察，一般的建设性的那就不能这么干，一定要遵循合法的原则，就是要依法判定评估下的价值，估价对象是什么状况，要依法来判定。合法情况下它的价格价值，价格时点是所有的估价都要遵循，我现在还想不出一个不遵循价格时点的人。所以你估的价格价值是在哪一个时间点的价格价值，因为时间不同，价格价值也不同。所以所有的估价都要明白你是在那个时间上，所以这个时间怎么来定那是根据估价目的来确定的。也不是说你估价师想估什么时候就估什么时候的，那多数估价师是估现在的价值也有了是估过去的价值，还有就是说未来的价值。昨天我们
还有专家在审评一个既有房地产也有资产，他那个就有很多矿业评估，现在这个矿啊很多都不值钱，好多原材料啊像煤啊等等这些东
西，就是把这个评估~~出来，好多了当时就认为是~~~等等这个，就找了一些专家去弄，我问他们是怎么弄的，他们一说专家不是专家，基本的东西不懂，就像我们的抵押估价一样，抵押估价啊现实中要求低估保守估价，实际中都是高估，过去高估无所谓，一万块钱的房子你评估到两万，那过几年它还不止两万了，你不就没事了。哪一天这房子的市场不好了，那就不好了。所以我说的见证性的估价就是这个东西在当时的市场是不是值这么多的钱，你要是当时市场认证确实值那么多钱，它现在跌价了跟你无关，那么不能把现在这个去衡量过去，好多专家就是把现在去衡量过去，那他永远都会出问题。就像我们估价房子一样啊，当时这个房子确实就值两万，那就是两万没问题，哪怕它现在掉到一万，也跟你没关系。反过来讲它当时确实只值一万块钱，你就是硬给它评估到两万或者一万五等等，反正不是在合理范围内，到时司法一查证这个房子值不了这么多，你就要出事了。所以这个见证性的估价它的估价要在当时那个时点，不是拿现在的去估。等等一些啊，那价值时点的确定，不是你想定什么时候就什么时候，它都有它的规则，要遵循价值时点的原则。那价值时点还有可能是未来，所以我们将来有个观点的转变，就是房地产估价师要从现在的价格价值评估
篇三：房地产估价规范版解读
2023房地产资产评估报告模板
xxx公司所属房产抵押贷款估价项目
二、托付方
名称：xxx公司
地址：xxx
三、估价方
名称：xxx房地产评估询问有限公司
地址：xxx
证书号：xxx资质等级：xxx
法定代表人：xxx
四、估价对象概况
估价对象位于xxx，其合法产权人为xxx公司，建筑面积共9687.69平方米。
其中主楼一幢，15层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于，于底重新改造装修，外观九五成新，房屋全部权证号码为xxx。
副楼一幢，13层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于，外观九成新，房屋全部权证号码为xxx。
五、估价目的为确定房产抵押贷款额度供应参考根据而评估房产抵押价值。
六、估价时点
8月15日
七、价值定义
采纳公开市场价值标准
八、估价原则
本次评估在遵循公正、公正、公开、客观、科学原则的前提下，还应根据如下原则：
1.合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2.最高最正确使用原则，以估价对象最高最正确使用为前提。
3.替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4.估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价根据
1.托付方供应的资料
(1)托付书;(2)托付方企业营业执照复印件;(3)房屋全部权证复印件。
2.国家标准GB/T502911999《房地产估价规范》。
3.国家和地方的.有关法律、法规和有关规定。
4.估价机构和估价人员把握和收集的有关资料。
十、估价方法
估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适合选用收
益法进行评估。
十一、估价结果
估价人员依据估价目的，遵循估价原则，根据估价程序，采纳科学的方法，在仔细分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
十二、变现力量分析
变现力量是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。
估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：
①中介服务费：5%6%
②契税：4%
③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%
④所得税：20%
⑤过户手续费：2%左右
⑥印花税：0.5‰
⑦其它费用
十三、估价人员
xxx中国注册房地产估价师
注册号：xxx
xxx中国注册房地产估价师
注册号：xxx
十四、估价作业时间
8月12日—xxx
十五、估价报告有效期限
本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从至8月17日止。
8月18日
篇四：房地产估价规范版解读
新《房地产估价规范》解读——估价方法
文/王珊
中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比
新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。
从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：
1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。
6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
7、新规范取消了“估价报告的规范格式”，将对估价报告撰写中的具体要求合并到第七章“估价报告”内容中。
以上，我们笼统的对新规范与旧规范在内容上的一些调整进行了总结。接下来本文将重点针对新规范中估价方法部分修订的内容进行分析。
二、新规范对估价方法的具体要求
新规范第四章“估价方法”共包括估价方法选用、比较法、收益法、成本法、假设开发法及其他估价方法六部分内容。下面我们将分别对这六部分内容进行分析，并提出在估价实际操作中，应采取的相应应对措施。
1、估价方法选用
1.1对所有方法进行适用性分析
新规范强调了在确定适用的估价方法前，应对每一种估价方法逐一进行适用性分析，同时提出在对方法进行适用性分析时，应分别从方法理论上适用性及客观条件具备与否两个层面进行分析。这就要求我们在估价报告方法选用内容中，先要将所有备选的方法的基本原理进行介绍，下一步逐一根据估价对象及市场实际情况，对其进行适用性分析，最终确定评估选用的估价方法。尤其对于理论上适用，但客观条件不具备的方法，重点说明其不适用的原因。
1.2打破必须采用两种估价方法的误解
新规范打破了评估房地产必须采用两种估价方法的误解，提出估价对象适合几种估价方法，就应采用几种估价方法的正确思路。在实际评估中，我们不应对仅适用一种估价方法进行估价的，强行采用两种估价方法估价，也不应对同时适用三种方法进行估价的，随意舍弃其中一种方法。新规范对于选取估价方法新的思路指引，对我们在方法适用性分析方面提出了更高的要求，对于不选用的方法，我们应该充分的证明其不适用的原因。同时，也更应该注意方法适用性分析的内容和最终对各种估价方法测算结果权重选取理由的对应性。
2、比较法
2.1强调可比实例选取原则
新规范在对可比实例选取规定中，强调了“在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。”这条内容的增加，可以显示出，目前业内专家在评价比较法运用合理性的过程中，越来越关注可比实例的选取。如果没有优先选取位置接近、成交日期接近的实例，则会对比较法价值合理性产生质疑。因此我们在选取案例的过程中，应严格遵守这一原则，避免从高或从低选择的倾向。
2.2强调案例真实性要求
新规范比较法条文中，多处强调对可比实例及有关信息真实性的要求。同时明确要求需要对可比实例进行实地查勘，并在报告中附位置图及外观照片。我们的估价师在进行现场查勘时，应根据要求完成相应工作内容。
2.3建立比较基础增加了统一“财产范围”
“财产范围”是新规范引入的新词语。老规范中仅笼统的提到对价值内涵的统一，新规范通过财产范围的概念，明确了在建立比较基础时，应关注可比实例与估价对象在是否含有非房地产成分、是否带有债权债务、房地产实物范围是否不同等方面的差别，并修正统一。这就要求我们首先应该明确估价对象的财产范围，对于一般类型房地产，财产范围的明确貌似影响不大，但是作为特殊的房地产，如加油站，财产范围的确定将会对价值产生巨大影响。
2.4明确房地产状况调整内容
新规范明确了对估价对象房地产状况调整应分为区位状况调整、实物状况调整及权益状况调整三部分。并详细列举了每项调整应包含的价格影响因素。我们在实际操作中，应将规范中列举的因素作为最基本的因素，并根据估价对象及可比实例实际情况进行增加。
2.5规定因素调整幅度上限
新规范规定“分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20％，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30％；经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。”我们在实际运用中，应严格遵守上述规定，不得超过上限要求。
3、收益法
3.1先应选取适当的收益模式
新规范在收益法步骤的第一步，增加了对具体方法的选择。方法选择分两个层次，首先要明确采用的是报酬资本化法和直接资本化法，并建议优先选用报酬资本化法（我国目前常规收益法评估采用此方法）。下一步，要明确选用全剩余寿命模式还是持有加转售模式。并建议当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。因此，我们在报告中运用收益法测算时，第一步应先明确我们所选用的具体方法及收益模式以及选择的原因，接下来才能够进行下一步的测算。
3.2持有加转售模式
持有加转售模式是新规范对收益法最大的修改，是完全区别于原有的收益法评估路线，新引进的一种评估思路。持有加转售模式即为设定估价对象在持有一
段时间后转售，其持有期内的期间收益加期末转售收益折现到价值时点的价值和，即为估价对象收益价值。同时规范中规定：“持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为五年至十年。”“期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格减去转售成本。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法（加长期趋势法）等方法来测算。”“持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。”
对于持有加转售模式评估，我个人认为可以避免全剩余寿命模式由于收益期长，租金及费用不可控性造成的评估误差，对于短期持有后再转让的物业评估更加适合。但是，就目前而言，对于持有期内房地产市场变化的预测，期末转售价值的确定以及期末报酬率的确定对于我们而言，缺少一定的经验取值，存在一定难度。因此对于这种新的估价思路，我们应该在学习的道路上不断摸索和积累经验，不可想当然的使用。
3.3对委托方提供的数据应判断其合理性
新规范中写明：“评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。”
“测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的各年实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。当与正常客观的数据有差异时，应进行分析并予以修正。”
通过这两段规定我们可以看出，新规范对估价师的执业提出了更高的要求，我们对于委托方或其他方提供的一切评估相关资料，均应做出专业人士的合理性判断，而非一味的参照。例如上述合同租金明显高于市场租金的情况，我们就要进行进一步合理性判断及可执行性判断，例如:假设其合同违约金小于租金损失，那么合同解除的可能性是否很大？另外，明显高于市场租金水平的合同租金，其交付租金的稳定性与可靠性是否有保障？只有在对资料进行合理判断后，选择符合客观事实的数据用于我们的评估中，才能保证评估结果的准确。
3.4收益期外剩余土地或建筑物价值测算
新规范明确规定，在根据土地及建筑物剩余使用年限孰短原则确定收益年限，进行收益测算后，应对剩余期限土地使用权价格（房短地长）或建筑物剩余经济寿命价值（房长地短）在价值时点的价值进行测算。并分别阐述了两种情况剩余价值测算的方法。
我们在采用收益法进行测算时，应注意最后对该部分价值的核定，避免遗漏。
4、成本法
4.1确定房地合估与房地分估路径
新规范在成本法第一步提出“应根据估价对象状况和土地市场状况选择房地合估路径或房地分估路径，并优先选择房地合估路径。”
“当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本；当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。”
我们大部分采用成本法做房地产评估，均视房地为一整体，模拟房地产开发建设过程进行测算，因此应该采用房地合估路径。但如遇估价目的要求分别求取单独土地价值和建筑物价值的情况，则应该选择房地分估路径。
在具体测算过程中，我们需要注意，对同一宗房地产，房地合估路径中的土地成本与房地分估路径中的土地重置成本，虽针对的是同一块土地，但两者对应的土地状况一般是不同的。房地分估路径中的土地重置成本对应的土地状况，比房地合估路径中的土地成本对应的土地状况，成熟度更高。
4.2明确各项必要支出及应得利润计算方式
新规范对于土地成本、建设成本、各项支出及应得利润的测算方式均给出了明确的要求。主要包括重新购置土地和重新开发土地的土地成本的价格构成；重置成本与重建成本的适用范围；建筑物必要支出及应得利润的价格构成以及利息、利润的计算基数等。这对我们的估价给出了更明确的指导性。
4.3在建工程考虑减价因素调整
新规范提出“在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价时可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。”这里的减价修正主要包括选址不当、规划设计不合理、工程施工质量欠佳、周围环境被破坏、房地产市场不景气等。在我们以往的成本法评估在建工程过程中，忽视了对上述因素的考虑，此次新规范的明确规定，也提醒我们在今后使用成本法测算在建工程过程中，应注意对上述因素进行分析修正。
4.4成本法权益状况修正
新规范提出：“成本法测算出的价值，宜为房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不同时，应对成本法测算出的价值进行相应调整。”此条规定与上一条规定类似，也是我们以往采用成本法评估中容易忽视的修正因素，在今后成本法测算中，应加以重视。对成本法结果进行权益状况修正后，才能做到与其他方法测算结果的价值内涵统一。
5、假设开发法
5.1选择动态或静态分析法
新规范在假设开发法第一步，要求根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优先选用动态分析法。这里所指的所处开发建设阶段，主要是指估价对象的规划条件尚未明确或已经明确，建设设计方案是否已经确认，项目是否已开工等。对于规划条件明确，设计方案确认，可做出合理资金安排的项目，我们认为具备采用动态分析法的条件，且建议优先选用动态分析法。
新规范在假设开发法章节，还详细的规定了静态分析法和动态分析法在后续必要支出、开发完成后价值、动态分析法的折现率及静态分析法利息利润的计算要求。
5.2假设开发法三种估价前提
新规范提出，在采用假设开发法进行评估时，首先应根据估价对象的估价目的、估价对象所处的开发建设状态等情况，并经过分析，选择三种估价前提之一，在此基础上进行下一步测算。三种估价前提为:“业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提”。选择不同的估价前提，在后续测算中对后续开发经营期的长短设定以及后续开发必要支出的数额确定是不同的，从而计算出的待开发房地产价值不同。选择业主自行开发前提，续建期即为按工期核算的正常开发周期，而选择自愿转让开发前提的续建期应在正常续建期基础上增加转手的正常期限，同时，在后续开发必要支出的数额还应考虑转手所需要花费的必要费用及税金。选择被迫转让开发前提，特别是在建工工程需要被法院强制拍卖的，则需在自愿转让基础上，增加更长的续建周期及更多转让费用。由此可以看出，三种前提相比，采用自行开发前提测算的在建工程价值最高，采用被迫转让开发前提最低。
设定估价前提应根据估价对象的估价目的及所处开发状态等情况判断。以征收为目的采用假设开发法评估在建工程时，当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征收已停建、缓建的未完工程，应选择业主自行开发前提进行估价；当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程，应选择自愿转让开发前提进行估价。以出让为目的采用假设开发法评估建设用地使用权价值时，宜选择自愿转让开发前提进行估价，以拍卖或抵押为目的采用假设开发法评估在建工程时，则应选择被迫转让开发前提进行估价。
6、其他估价方法
除了比较法、收益法、成本法、假设开发法四个主要方法外，其他估价方法包括用于土地评估的基准地价修正法、路线价法；用于批量评估的标准价调整法、多元回归分析法以及用于价值损害赔偿评估的修复成本法、损失资本化法和价差法。具体内容在此不作详细说明。
三、总结
《房地产估价规范》是房地产评估行业的最高技术标准，同时也是对我们房地产评估的最基本要求。因此，认真学习并贯彻新规范的各项条文，是每个房地
产估价机构及房地产估价从业人员的从业之本。新规范各部分内容较旧规范均有很大幅度的调整，由于篇幅有限，本文仅对估价方法的部分展开解析，希望为大家对新规范的解读提供一些帮助。
作者介绍：王珊
工程管理学士，注册房地产估价师，注册土地估价师。
北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理
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